Síntese
Em uma das primeiras decisões a enfrentar os reflexos da LC nº 227/2026, o TJSP analisou controvérsia envolvendo a definição da base de cálculo do ITBI. Ao julgar o caso, a Corte entendeu que as alterações promovidas no CTN não afastam a necessidade de participação do contribuinte em regular procedimento de arbitramento, mantendo a exigência de contraditório e ampla defesa quando o Município pretende desconsiderar o valor informado na operação.
Comentário
A definição da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) permanece no centro de importantes discussões envolvendo operações imobiliárias. O tema ganhou novos contornos após a edição da Lei Complementar nº 227/2026, que alterou dispositivos do Código Tributário Nacional relacionados à apuração do valor dos imóveis para fins de incidência do imposto.
A alteração legislativa surgiu em um cenário já marcado pelo julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que consolidou diretrizes sobre a matéria. Na ocasião, a Corte afastou a utilização automática de valores previamente estabelecidos pela Administração e reconheceu a necessidade de observância de procedimento próprio quando o Município pretender questionar o valor informado pelo contribuinte.
Foi nesse contexto que a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo analisou a Apelação nº 1014239-95.2021.8.26.0053, uma das primeiras decisões a enfrentar os reflexos da recente alteração legislativa sobre a definição da base de cálculo do ITBI.
A controvérsia teve origem em auto de infração lavrado pelo Município de São Paulo para cobrança complementar do imposto mediante arbitramento da base de cálculo. No caso concreto, o contribuinte havia adquirido determinado imóvel e recolhido o ITBI conforme os valores declarados na operação. Posteriormente, ao entender que a evolução dos valores envolvidos em negociações subsequentes não seria compatível com as condições de mercado, a Municipalidade desconsiderou as informações prestadas e promoveu a reavaliação do imóvel para fins de lançamento complementar do tributo.
Ao recorrer da sentença que havia reconhecido a nulidade do lançamento, o Município sustentou que a superveniência da LC nº 227/2026 teria alterado substancialmente o cenário jurídico anteriormente consolidado pelo STJ. Segundo a tese apresentada, as modificações promovidas no artigo 38 do CTN teriam introduzido novos critérios para definição da base de cálculo do imposto, superando o entendimento firmado no Tema 1.113. O argumento, contudo, não foi acolhido pelo Tribunal.
Ao analisar a controvérsia, o TJSP reconheceu que a nova legislação trouxe disciplina mais detalhada para a estimativa do valor venal dos imóveis e para a apuração da base de cálculo do ITBI. Ainda assim, concluiu que as alterações promovidas pelo legislador não afastam a necessidade de participação do contribuinte em regular procedimento de arbitramento nem eliminam a observância do contraditório e da ampla defesa quando o Município pretende desconsiderar o valor informado na operação.
Nesse contexto, a decisão chama atenção por enfrentar uma das principais dúvidas surgidas após as recentes alterações promovidas no CTN: em que medida as mudanças introduzidas pelo legislador seriam suficientes para modificar a orientação jurisprudencial construída nos últimos anos em torno da base de cálculo do ITBI.
Sob a perspectiva dos negócios imobiliários, a discussão possui reflexos que vão além do contencioso tributário. A definição da base de cálculo do imposto impacta diretamente a precificação de operações de aquisição de imóveis, incorporações, permutas, reorganizações societárias e demais transações envolvendo ativos imobiliários.
Nesse cenário, a discussão assume relevância para empresas do setor imobiliário e investidores que realizam operações envolvendo aquisição, desenvolvimento ou reorganização de ativos imobiliários. Afinal, divergências sobre a base de cálculo do ITBI podem representar aumento de custos, contingências tributárias e incertezas capazes de impactar a própria estruturação dos negócios.
Assim, a previsibilidade dos critérios utilizados para apuração do tributo continua sendo elemento relevante para a avaliação de riscos e para a estruturação de investimentos. Não por acaso, os primeiros posicionamentos dos tribunais sobre a aplicação dessas mudanças vêm sendo acompanhados pelo mercado.
Embora o debate ainda esteja em construção e novas manifestações dos tribunais sejam esperadas, a decisão do TJSP representa um indicativo relevante de que as recentes alterações legislativas não vêm sendo interpretadas como suficientes para afastar a necessidade de contraditório e participação do contribuinte nas discussões envolvendo a definição da base de cálculo do ITBI. Para o mercado imobiliário, trata-se de um precedente importante em um momento de adaptação às novas regras introduzidas pelo legislador.
