Obrigações das construtoras e incorporadoras nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária

STJ entende ser possível a resolução de compra e venda com alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do vendedor, mesmo após registro.
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Isadora Lucek

Trainee jurídica

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Síntese

STJ decide que, diante da situação de inadimplemento pelo vendedor, é possível a resolução de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia e outorga de escritura. A cláusula de alienação fiduciária opera obrigações recíprocas, ou seja, de um lado, a restituição com transferência em caráter resolúvel e, de outro, o adimplemento da dívida. Assim, a decisão entendeu que com o inadimplemento da incorporadora, o negócio, mesmo que levado a registro, não exauriu seus efeitos.

Comentário

No direito brasileiro, vige a regra da separação de planos entre o direito das obrigações e dos direitos reais, de modo que “quem paga não é dono”. Em outras palavras, mesmo após o adimplemento da obrigação, por exemplo, através de um contrato de compra e venda, a propriedade de um bem somente será transferida ao comprador após a tradição (art. 1.247 do Código Civil), para bens móveis, ou após o registro (art. 1.245 do CC), para bens imóveis.

Não obstante, essa separação de planos, diferentemente de outros ordenamentos jurídicos, como o alemão, não é absoluta, mas sim relativa, de tal forma que eventual ineficácia do pagamento da obrigação poderá afetar a transmissão da propriedade (art. 307 do CC), operando uma espécie de “posse relativa”.

No caso de contrato de compra e venda de imóveis firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia de pagamento, após o registro, o credor será possuidor indireto do imóvel, enquanto o devedor possuidor direto do bem.  Dessa forma, somente após o adimplemento da dívida estipulada, a posse do credor fiduciário sobre o bem se encerra, tendo em vista a sua natureza de propriedade resolúvel. Resumidamente, operam-se obrigações recíprocas, pela natureza bilateral: de um lado, a do alienante restituir o bem (transferido em caráter resolúvel); de outro, a obrigação da outra parte de pagar da dívida.

Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do
REsp n. 1.739.994, entendeu ser possível a rescisão do contrato firmado por meio de escritura pública de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, em vista do inadimplemento contratual do vendedor (credor fiduciário) pelo atraso na entrega da obra.

No caso em exame, os autores (compradores) promoveram ação de rescisão contratual com pedido de ressarcimento em perdas e danos referente a dois contratos particulares de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária em garantia, em face do cumprimento da vendedora (incorporadora) consistente no atraso da entrega da obra. O pedido foi julgado parcialmente procedente, sendo a decisão mantida pelo Tribunal de origem, a fim de possibilitar a rescisão contratual, mesmo após o registro, considerando não se tratar de uma mera desistência, mas sim da constatação de inadimplemento contratual do vendedor – configurando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

A incorporadora interpôs recurso especial alegando, em uma de suas teses, a impossibilidade de resolução do contrato com pacto de alienação fiduciária já levado a registro, pois, com a transferência da propriedade aos autores (art. 1.245 do CC), os efeitos do negócio jurídico já se encontrariam exauridos. Assim, segundo a incorporadora, não caberia discutir o descumprimento do prazo de entrega do empreendimento após o registro, pois os efeitos do negócio jurídico já estariam exauridos.

Entretanto, o Relator, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que o fato de a escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária ter sido levada a registro não tem o condão de afastar o direito à resolução da avença, com a devolução das quantias pagas pelos adquirentes, fundado no inadimplemento ___  seja para contratos preliminares ou definitivos (art. 475 do CC).

Visualizou-se que a incorporadora se obrigou a efetuar as obras de infraestrutura e implantar serviços urbanísticos no empreendimento, porém, não houve a entrega do estabelecimento na data estipulada no contrato. Assim, embora as partes tenham pactuado a compra e venda com pacto de alienação fiduciária e outorga de escritura, os efeitos do contrato não se exauriram com o registro, visto que ainda estavam pendentes as obrigações assumidas pelo incorporador de construção da  infraestrutura e implementação de serviços urbanos. O julgado destacou, inclusive, que mesmo em contrato com concretização do negócio em definitivo não haveria impedimento para rescisão contratual fundada em inadimplemento. 

Ademais, entendeu-se que, como não estava em discussão a mora do devedor fiduciante (comprador) e a alienação fiduciária (obrigação acessória), mas sim o atraso em prestação assumida pelo credor fiduciário (vendedor), não caberia aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei de Incorporações (Lei nº 9.514/1997) que tratam do procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Em conclusão, o STJ entendeu ser contrário à lógica permitir a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, quando ele próprio se encontra inadimplente.

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