Síntese
Nos últimos três anos, o STF e o STJ proferiram decisões relevantes sobre aspectos historicamente controvertidos do ITBI. Os novos cenários impõem aos municípios atuação em conformidade e geram para os contribuintes oportunidades de economia e recuperação tributária.
Comentário
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo que incide sobre a transmissão de propriedade ou direitos relacionados a um determinado imóvel. Apesar de poder ser exigido de qualquer das partes envolvidas, em geral é o adquirente do imóvel que assume a responsabilidade pelo pagamento do tributo. Assim, todo indivíduo que realiza a compra de um imóvel com certeza irá se deparar com o imposto em questão.
O ITBI é um tributo de competência municipal. Logo, os aspectos gerais da cobrança (alíquota, hipóteses de isenção, forma de calcular etc.) são orientados pela legislação do município de localização do imóvel. Embora seja relativamente simples, há um volume grande de discussões administrativas e judiciais envolvendo a incidência deste imposto. Em tempos de reaquecimento do mercado imobiliário, é importante conhecer o cenário mais atual da jurisprudência.
Desde 2020, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Supremo Tribunal Federal (STF) têm atualizado a jurisprudência sobre ITBI com decisões relevantes que vêm redefinindo e reafirmando temas objeto de controvérsia. Em razão desses julgados, houve alteração da legislação e da prática de de muitos municípios a fim de se conformar aos entendimentos das Cortes Superiores.
O primeiro deles é um julgado do STF de agosto de 2020, que finalizou o Tema 796 de Repercussão Geral e fixou tese vinculante para o Poder Judiciário. O caso tratava da imunidade tributária do inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal. O dispositivo estabelece que o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A primeira parte do dispositivo garante imunidade tributária “sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital”. Contudo, na decisão, o STF entendeu que a imunidade apenas seria aplicável sobre o valor efetivamente integralizado ao capital social, sendo eventuais diferenças não capitalizadas tributáveis pelos Municípios.
Além deste entendimento, o Voto do Relator do caso, Min. Alexandre de Moraes, redefiniu a interpretação do texto legal, reconhecendo como incondicionada a imunidade nas hipóteses de transmissão de imóveis em realização de capital social subscrito, independente da natureza da atividade da empresa receptora. Logo, com base neste entendimento, o ITBI cobrado das empresas com atividade imobiliária nas operações de capitalização com imóveis pode vir a ser objeto de questionamento judicial.
O próximo julgado é de fevereiro de 2021. Na ocasião, o STF proferiu, também em sede de repercussão geral (Tema 1124), entendimento de que o ITBI apenas pode ser cobrado na efetiva transferência da propriedade, a qual se dá mediante o registro imobiliário. Afastou, portanto, a possibilidade de incidência do imposto sobre cessão de direitos que não impliquem em transferência da propriedade. Tal decisão possui dois efeitos práticos: o primeiro deles é que os oficiais de registro de imóveis e dos tabeliães não podem mais exigir a quitação do tributo para atos que antecedem o registro. O segundo consiste na possibilidade de o contribuinte reaver valores de ITBI recolhidos indevidamente, por via administrativa ou judicial.
Por fim, o julgado mais recente, de março de 2022, em que o STJ se pronunciou sob a sistemática de recursos repetitivos afirmando que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da operação de compra e venda do imóvel, porque se traduz na melhor expressão do valor de mercado. Segundo a Corte, a base de cálculo do ITBI consiste no valor da transação declarado pelo próprio contribuinte, tendo esta declaração presunção de veracidade. Por esta ótica, cabe à Autoridade fiscal municipal aceitar o valor declarado ou afastá-lo sob fundamentos concretos, sendo questionável a prática de definição unilateral da base de cálculo do ITBI referenciada em base de dados da Prefeitura.
Percebe-se um recente movimento em direção à consolidação da jurisprudência sobre o ITBI, impondo medidas de conformidade aos municípios. E mais importante: os novos entendimentos impõem ao contribuinte mais atenção às oportunidades de significativa economia tributária na realização de operações imobiliárias.
