A escrow account notarial, em linguagem simples, trata-se de uma conta bancária aberta e gerenciada pelo tabelião de notas, em instituição financeira conveniada, destinada a receber valores ligados a um negócio jurídico específico e a liberá-los apenas quando as condições ajustadas entre as partes forem verificadas.
A compra e venda tradicional expõe ambas as partes a alguns impasses. O primeiro deles é o momento do pagamento do preço, o qual ou é pago antes da outorga da escritura, deixando o comprador vulnerável a não ter o título assinado, ou após, o que pode deixar o vendedor vulnerável. Praticamente um impasse de filmes do Velho Oeste, onde cada parte fica à espera do primeiro movimento da outra.
Comumente, o pagamento final do preço é realizado no momento em que ambas as partes vão fisicamente assinar a escritura, levando à demora para outorga, e, às vezes, até a discussões e animosidades. Outros impasses, de menor ocorrência, podem envolver questões registrais ou até a revenda do bem a terceiro.
A escrow account notarial busca resolver esses impasses, uma vez que o comprador deposita o preço na conta vinculada, e o tabelião só autoriza a transferência ao vendedor depois de constatar o cumprimento de todas as obrigações estabelecidas, sendo um terceiro imparcial administrando os valores.
Essa lógica pode ser replicada em praticamente toda a área imobiliária. Em contratos de incorporadoras com os proprietários de imóveis, é possível vincular o pagamento do preço à obtenção de alvarás, à instituição de condomínio ou à entrega física das unidades. Em aquisições imobiliárias complexas, as quais contam com múltiplos fatores e obrigações, a conta notarial pode funcionar como um “garantidor” do preço enquanto se concluem condições precedentes, como avaliação e conferência documental, consolidação de garantias, ações judiciais ou renúncia de direitos de preferência.
Do ponto de vista jurídico, a grande vantagem está na afetação do patrimônio e na garantia efetiva da existência do valor para pagar o preço. Primeiro porque os valores depositados na escrow account não se confundem com o patrimônio pessoal do tabelião, e nem, em regra, com o patrimônio das partes. O Provimento 197/2025 do CNJ reforça esse caráter de patrimônio segregado, impedindo que a quantia seja alcançada por dívidas estranhas à operação, o que reduz o medo de constrições inesperadas e dá conforto a compradores corporativos, fundos de investimento e financiadores, que passam a enxergar no cartório de notas um guardião regulado, sujeito à fiscalização do Judiciário.
Do ponto de vista econômico, a conta notarial vinculada funciona como forma de agilizar as operações imobiliárias de diversos gêneros. Compradores ganham segurança e mais conforto para antecipar recursos sabendo que o depósito só será liberado com o cumprimento das condições. Em locações, pode ser substituída a caução pelo depósito em conta notarial, com regras claras de levantamento pelas partes. Ou seja, essa modalidade gera o aumento de confiança e reduz custos de transação, encurta prazos de negociação e diminui a chance da necessidade de ações judiciais para recompor expectativas frustradas.
Porém, as vantagens não substituem a necessidade de atenção e atuação técnica cuidadosa de advogados. A redação do termo de abertura da conta notarial é crucial, pois é nele que se definem as condições de liberação dos valores, os documentos aptos a comprová-las, o tratamento de conflitos e eventos de quebra do negócio, assim como a forma de remuneração dos valores depositados.
Para o mercado imobiliário, a mensagem é clara: a escrow account notarial veio para facilitar as negociações, e quem souber incorporar ao desenho das operações terá vantagem competitiva.
Em síntese, a conta notarial é um verdadeiro facilitador de negócios imobiliários. Ela permite que as partes foquem em negociação, prazos e estrutura da transação, cabendo aos operadores do mercado e aos advogados incorporarem rapidamente o instituto ao seu repertório e oferecê-lo como solução concreta para clientes que buscam mitigação de litígio e mais segurança ao investir em ativos imobiliários.
