Síntese
A PPP Morar no Centro, estruturada com apoio da Caixa Econômica Federal, é o primeiro projeto gestado no PPI de infraestrutura social a alcançar maturidade. O contrato prevê a implantação de 1.128 unidades habitacionais no Recife, com receitas combinadas de aluguel, alienação e contraprestação pública garantida por conta vinculada lastreada no FPM e mecanismos de compartilhamento de risco de inadimplência e vacância.
Comentário
No final de 2020, o então Ministério da Economia (ME) aprovou a Resolução nº 159/2020, voltada à qualificação de política para fomentar parcerias para estudar alternativas habitacionais destinadas à locação social no bojo do Programa de Parcerias de Investimentos. Essa decisão foi o primeiro passo para desbravar a estruturação federal de projetos de parceria público-privada (PPP) do setor de infraestrutura social.
O segundo passo consistiu na deliberação do ME (Resolução nº 43/2021) para o envolvimento do Fundo de Estruturação de Projetos, administrado pela Caixa Econômica Federal, para o desenvolvimento do projeto piloto: a PPP de habitação social do Recife/PE. O terceiro passo foi a decisão da Câmara Municipal do Recife de autorizar a contratação da PPP, por meio da Lei Municipal nº 19.175/2023.
Batizada como PPP Morar no Centro, a versão definitiva do projeto de concessão patrocinada foi recentemente lançada e já tem data marcada para a entrega de envelopes (14/05) e disputa (26/05).
Trata-se do primeiro projeto de delegação de infraestrutura social gestado no âmbito federal a alcançar maturidade, o qual abrange a construção e implantação de 1.128 unidades (638 para locação e 491 para aquisição), fornecimento e manutenção de mobiliários (eletrodomésticos) para as áreas comuns e para as unidades de locação social, serviços de zeladoria, vigilância, limpeza e gestão dos contratos de locação social.
É válido tratar daqueles que parecem ser os pontos mais relevantes do projeto, o qual envolverá investimentos de aproximadamente R$ 214 milhões e prazo de 25 (vinte e cinco) anos para um contrato com valor estimado de R$ 664 milhões.
A remuneração da concessionária consistirá em valores de aluguel (locação social), alienação de unidades e contraprestação pública (“CP”), cujo valor mensal máximo admitido é de R$ 2.453.074,24. O deságio sobre a CP constitui o critério de seleção da vencedora.
Em relação ao sistema de garantias para o adimplemento da CP, há previsão de conta vinculada que funcionará, simultaneamente, como conta de pagamentos e conta garantia. Nesse sentido, há obrigação de depósito e manutenção do valor de três CPs mensais, cujos recursos têm lastro no orçamento da Prefeitura do Recife e nos valores de repasse de até 14% do montante do Fundo de Participações dos Municípios (FPM); e, até o 15º dia de cada mês, o Poder Concedente deve depositar o valor da CP a ser paga à concessionária.
Em relação ao conjunto de indicadores de desempenho, até 20% do valor da contraprestação mensal está atrelado ao desempenho da concessionária. Os indicadores são sintetizados por um Fator Total (FT), cujo componente principal é o Fator de Desempenho (FD), formado por nove indicadores distribuídos em três dimensões: (i) zeladoria e operação predial, que responde pela maior parcela da nota e envolve manutenção, limpeza, atendimento emergencial e gestão de resíduos; (ii) bem-estar e desenvolvimento social, que abrange atividades formativas, acompanhamento psicossocial e pesquisa de satisfação dos beneficiários; e (iii) sustentabilidade e transparência, associada à execução de relatórios e capacitação de pessoal. A apuração é conduzida por verificador independente, com avaliações semestrais e possibilidade de exigência de planos corretivos em caso de desempenho insatisfatório.
Além disso, o modelo incorpora um Fator de Ponderação (FP), com natureza de bonificação, voltado a reconhecer externalidades socioeconômicas, como adimplência na locação social, geração de empregos locais e participação comunitária. Esse fator pode acrescentar até 0,2 ao resultado global do FT, funcionando como incentivo adicional à efetividade social do projeto.
No que tange à alocação de riscos, destaca-se o compartilhamento do risco de inadimplência e de vacância pelo sistema de bandas. Inadimplência das unidades de locação social igual ou superior a 40% ensejará reequilíbrio automático sobre a parcela que exceder o referido patamar. E a taxa de vacância superior a 5%, por risco não alocado à concessionária, implicará aumento da CP mensal efetiva no semestre subsequente equivalente a R$ 550,00 por unidade vacante, calculada com base no número de meses de vacância, ligada à parcela que exceder tal patamar.
Enfim, a disputa a ser travada pelo projeto piloto constituirá termômetro importante acerca da recepção do mercado em um setor que demanda sinergia cada vez mais ampla entre investimento público e privado.
