A nova lei do distrato e a ratificação de práticas usuais no mercado

Mudanças ocorridas na Lei com vistas à proteção dos direitos fundamentais à liberdade e privacidade
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Wyvianne Rech Zanicotti

Advogada egressa do Vernalha Pereira

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A Lei nº 13.786/2018, denominada por muitos como a Lei do Distrato, altera diversos dispositivos legais da Lei nº 6.766/1979 (dispõe sobre o parcelamento do solo urbano) e da Lei nº 4.591/1964 (trata sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), ratificando condutas usualmente praticadas e reconhecidas como válidas juridicamente.

Inicialmente, a alteração promovida pela Lei do Distrato atende ao princípio da informação previsto no Código de Defesa do Consumidor, pois estabelece todos os requisitos e informações que o quadro-resumo do contrato deverá conter. A ausência de qualquer das informações elencadas na Lei, se não realizado o aditamento do contrato para saneamento das omissões, será motivo justificado para a rescisão contratual por parte do adquirente.

As exigências legais na composição do quadro-resumo são: 1) o valor total a ser pago pelo imóvel; 2) o valor da entrada e sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista e o percentual sobre o valor total do contrato; 3) o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa do beneficiário; 4) a forma de pagamento do preço do contrato, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; 5) os índices de correção monetária aplicáveis e o período de aplicação de cada um; 6) as consequências do desfazimento do contrato, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e prazos para devolução dos valores ao adquirente; 7) as taxas de juros aplicáveis, bem como seu período de incidência e o sistema de amortização; 8) informações sobre a possibilidade de exercício pelo adquirente do direito de arrependimento; 9) o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do habite-se; 10) as informações sobre os ônus que recaiam sobre o imóvel; 11) o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; 12) o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais da não observância desse prazo.

Importante destacar que muitas dessas informações já eram reiteradamente exigidas pela jurisprudência em discussões envolvendo distrato ou rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. A ausência de muitas delas no contrato levava o Judiciário a arbitrar parâmetros que muitas vezes não eram os originalmente contratados, porém a falta de informação clara acabava por conceder grande margem de discussão sobre a validade de algumas cláusulas contratuais.

Exemplo disso é a informação sobre o pagamento da comissão de corretagem, que foi ponto de discussão em muitos processos judiciais até o Superior Tribunal de Justiça declarar que a responsabilidade por tal pagamento poderia ser imputada ao adquirente. Ocorre que, mesmo com a posição do STJ sobre o assunto, ainda assim havia uma margem muito grande de interpretação sobre o que se considerava ciência inequívoca do adquirente sobre o pagamento dessa parcela. E, mais uma vez, diversas cláusulas contratuais foram afastadas por não atender parâmetros mínimos de informação.

Outra situação similar, que gerava muita discussão em juízo, trata da incompreensão do adquirente em relação aos diferentes índices aplicáveis ao seu contrato, às taxas de juros e validade dos sistemas de amortização. Assim, a previsão clara desses índices e taxas permitirá a qualquer analista contábil a verificação da adequada cobrança efetuada pelo vendedor. Além disso, evitará também a fixação de parâmetros arbitrários de cálculos pelo juiz em eventual ação judicial.

A nova Lei do Distrato, nesse sentido, esclarece pontualmente todas as informações necessárias e imprescindíveis a constar no contrato de compra e venda de imóvel que, se cumpridas, afastarão grande parte das discussões sobre a aplicação das respectivas cláusulas contratuais.

Importante ainda destacar que diversas práticas já realizadas pelos incorporadores foram ratificadas pela Lei, reconhecendo-se, por exemplo, como válido o prazo de 180 dias para a entrega do imóvel além da data previamente fixada no contrato, bem como estabelecendo a indenização em favor do adquirente em 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, em caso de descumprimento do referido prazo.

E, finalmente, nos casos de rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente, a Lei estabelece que o consumidor terá direito à restituição das quantias pagas, porém com a dedução cumulativa do valor total da comissão de corretagem, da multa que não poderá exceder 25% da quantia paga, das quantias relativas aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio/associações de moradores e valor da fruição do imóvel.

Algumas foram, portanto, as alterações promovidas pela Lei do Distrato e que valem o estudo apurado por parte dos envolvidos, tanto na execução dos novos contratos, como na atuação judicial em processos em trâmite.

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