O ano de 2022 foi abundante em inovações legislativas e judiciais que afetaram o segmento imobiliário.
Sem dúvida, o grande destaque advém da Lei n. 14.382/2022. Oriunda da conversão da MP n. 1.085/21 (MP dos Cartórios), referido diploma promove alterações relevantes na Lei de Registros Públicos (6.015/73), na Lei de Incorporação Imobiliária (4.591/64), na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (6.766/73), dentre outras.
Entre as maiores inovações da lei, está a criação do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), cujo objetivo é a interconexão de todas as atividades registrais disciplinadas pela Lei de Registros Públicos (Registros de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil e Pessoas Jurídicas e Civil e Pessoas Naturais) e, assim, outorgar eficiência e celeridade na tramitação dos serviços extrajudiciais. Em síntese, o SERP facilita o acompanhamento dos atos notariais, de forma eletrônica e instantânea; modifica prazos para a expedição de certidões, realização de registros e averbações.
Quanto às mudanças nas incorporações imobiliárias, a lei promove os seguintes aprimoramentos:
- Simplifica as exigências para averbação da extinção da afetação das unidades não negociadas;
- Altera, de semestral para trimestral, a periodicidade da obrigação do incorporador apresentar o estado em que a obra se encontra. Além disso, impõe a obrigação de o incorporador demonstrar a correspondência do estado em que se encontra a obra com o prazo pactuado para a entrega do conjunto estabelecido no cronograma de obra;
- Estatui a obrigatoriedade de promoção da incorporação imobiliária para aqueles que realizarem atividade de alienação de lote objeto de parcelamento do solo, quando a alienação for vinculada à construção de casas;
- Permite a instituição do condomínio em ato registral único, em conjunto com o registro da incorporação
Ainda no que diz respeito às incorporações imobiliárias, o diploma legal inova ao possibilitar a construção de conjunto de casas (com fins residenciais ou não), isoladas ou geminadas, sem se sujeitarem ao regime condominial, sendo dotadas de autonomia. Trata-se de inovativa metodologia de incorporação imobiliária, adequada à criação de bairros planejados. A nova redação outorgada à Lei 4.591/64 prevê agora a possiblidade de alienação de lotes urbanos com a construção das unidades habitacionais independentes, sem a formação de um condomínio.
Tal incorporação dar-se-á sobre lotes com registro prévio ao da incorporação, e esta, posteriormente, poderá ser registrada na matrícula mãe do loteamento, em parte ou na totalidade dos lotes. O empreendimento poderá ainda ser submetido ao regime do patrimônio de afetação (suscetível de ser beneficiado pelo regime especial de tributação), além de contar com a possibilidade de ter seu lançamento por etapas.
Há ainda alterações significativas na Lei de Registros Públicos.
Destaca-se, em primeiro, a transformação do procedimento de dúvida registral: na nova sistemática, o oficial de registro de imóveis deve agora emitir nota de exigência e registro da matrícula no prazo de 10 dias úteis (ao invés de 30 dias corridos), o que abrevia substancialmente o tempo de tramitação.
Inovação procedimental que merece referência é a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, permitindo aos cartórios registrar imóveis sem a escritura pública diante da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. Para tanto, compete ao interessado apenas a apresentação de documentos indicados pela lei, que servirão para comprovar a negociação.
Por fim, em caso de falta de pagamento no compromisso de compra e venda, competirá ao notário, a pedido do promitente vendedor, intimar o promitente comprador para purgar a mora mediante pagamento no cartório registro de imóveis; em caso descumprimento, o promitente vendedor poderá requisitar o cancelamento do registro.
Os pontos aqui sintetizados já permitem concluir que a Lei n. 14.382/2022 chega em boa hora. Traz maior praticidade, eficiência e economicidade aos negócios imobiliários, ao mesmo tempo em que assegura a segurança jurídica.
