As locações empresariais têm se mostrado cada vez mais presentes no cotidiano das empresas, tanto para a instalação de sedes e expansão de operações, quanto para a estruturação de novos negócios. No entanto, quando nos deparamos com litígios relacionados à locação, ainda é comum surgir uma dúvida relevante: o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode ser aplicado a esse tipo de contrato?
Objetivamente, a resposta é negativa.
Isso porque o CDC constitui uma norma geral, concebida para disciplinar relações de consumo típicas, caracterizadas pela presença de um consumidor final que, aos olhos da lei, presume-se em situação de vulnerabilidade em face do fornecedor, seja por hipossuficiência técnica ou mesmo por disparidade econômica. Trata-se de um regime jurídico protetivo, voltado a reequilibrar relações naturalmente assimétricas.
Em uma relação entre empresas (comumente chamadas de B2B), porém, a lógica é a de que as partes contratam em equilíbrio de condições, mediante livre negociação das cláusulas contratuais. Nessa hipótese, não haveria uma parte vulnerável, na medida em que ambos os contratantes estariam atuando em prol de lucratividade. E, assim, ausente uma “parte mais fraca”, não há necessidade de proteção adicional para uma ou outra.
Não coincidentemente, essa também é a premissa adotada no âmbito das locações. Isso porque a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) constitui norma especial, que regula de forma específica os direitos e deveres de locadores e locatários, considerando as particularidades desse tipo de relação. Para o legislador, os integrantes da relação locatícia não se encontram em situação de vulnerabilidade, mas sim de paridade negocial. Nessas condições, a aplicação do CDC tenderia a gerar mais insegurança do que proteção, justamente por deslocar regras gerais, destinadas à proteção de relações assimétricas, para contratos disciplinados por legislação própria, firmados, em regra, em condições de paridade, o que poderia inclusive gerar distorções interpretativas.
A relevância do tema é tanta que não demorou para que o Superior Tribunal de Justiça fosse provocado a se manifestar. Foi após a análise de diversos casos concretos que a referida Corte consolidou o entendimento pela inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação, sobretudo empresariais. Inclusive, em recente decisão, amparada no critério de especialidade, reafirmou-se que “o CDC não se aplica aos contratos de locação de imóveis, pois a Lei nº 8.245/91 é norma especial que regula especificamente a matéria, ainda que se trate de relação de consumo” (STJ – AREsp: 00000000000003097014, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/02/2026, Data de Publicação: DJEN 05/02/2026).
A conclusão não se altera mesmo quando a locação se dá mediante intermediação por imobiliária. A atuação da intermediadora não descaracteriza o contrato de locação, tampouco modifica a natureza jurídica da relação principal, firmada entre locador e locatário, cujo objeto permanece sendo o uso de bem imóvel mediante remuneração.
É importante ressalvar que a inaplicabilidade do CDC nas locações não impede sua incidência em outras relações entre pessoas jurídicas, desde que presentes os requisitos caracterizadores da relação de consumo, especialmente a condição de destinatário final e a vulnerabilidade de uma das partes. Trata-se, contudo, de hipótese excepcional, que exige análise concreta e cuidadosa das circunstâncias do caso.
No caso das locações empresariais, essa exceção dificilmente se verifica. Em regra, o uso do imóvel integra diretamente a atividade econômica da empresa, seja mediante a instituição de uma sede, um estoque ou uma nova estrutura operacional, o que afasta, sem esforço, a condição de destinatário final. Soma-se a isso o fato de que tais contratos costumam ser negociados com elevado grau de detalhamento, prevendo alocação de riscos, garantias e responsabilidades, o que reforça o equilíbrio entre as partes.
É por essas razões que o sucesso e a segurança da contratação exigem mais do que um simples enquadramento legislativo. Cláusulas bem redigidas, definição clara de responsabilidades, atenção aos riscos do negócio e a estruturação adequada do contrato ainda são os principais instrumentos de prevenção de litígios.
Assim, em linha com a orientação consolidada do STJ, é a Lei do Inquilinato (e não o CDC) que deve permanecer no centro da análise das locações empresariais, assegurando coerência normativa e maior previsibilidade às relações negociais.
