Medida provisória nº 992/2020: o compartilhamento da alienação fiduciária de bem imóvel

Com a edição da MP 992/20, a alienação fiduciária de um mesmo imóvel poderá ser compartilhada de modo a garantir mais de uma dívida.
Guilherme-Fumagalli-Guerra

Guilherme Guerra

Head da área de mercado de capitais

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Em 16.07.2020, o Governo Federal editou a Medida Provisória nº 992, a qual regulamentou, entre outros, o compartilhamento de alienação fiduciária de bem imóvel para ser cedido como garantia em mais de um empréstimo. Ou seja, a partir da edição da referida MP, um mesmo imóvel poderá ser alienado fiduciariamente em garantia de empréstimo para mais de uma dívida.

A demanda era antiga por parte do mercado. As instituições financeiras entendiam que a procura por crédito estava, em partes, represada devido aos excessivos obstáculos na constituição de garantias. Com a edição da MP nº 992, o Governo Federal pretendeu fomentar o mercado de crédito para pessoas físicas e jurídicas. Tal medida permite que potenciais tomadores de crédito que já tenham alienado fiduciariamente imóveis em garantia em outros empréstimos, possam ceder novamente parte desse imóvel em alienação fiduciária para uma nova operação de crédito. Ou seja, a MP nº 992 permite agora uma só alienação fiduciária para mais de um contrato de abertura de crédito, desde que emitido por pessoa natural ou jurídica no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

As alterações foram estabelecidas por meio da inclusão de dispositivos na Lei nº 13.476/17, a qual define regras para contratos de limite de crédito. Com a nova MP, é acrescido o artigo 9-A na lei, o qual passa a permitir ao fiduciante, desde que com anuência do credor fiduciário, a utilizar bem imóvel previamente alienado fiduciariamente como nova e autônoma garantia em contratos de crédito.

Todavia, uma nova cessão da garantia fiduciária, ou parte dela, somente será considerada eficaz se essa nova contatação for efetivada junto ao credor fiduciário da operação de crédito original. Ou seja, o tomador do novo crédito somente poderá ceder novamente o mesmo imóvel em garantia, por meio de nova alienação fiduciária, se o novo contrato for formalizado com a mesma instituição credora emissora do contrato original de crédito. Ademais, uma eventual nova alienação fiduciária do mesmo imóvel por pessoa natural somente poderá ser cedida, em benefício próprio ou de sua entidade familiar, mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim.

A MP altera a lei nº 13.476/17, adicionando novas regras no contexto da contratação e da abrangência de suas garantias. Tal lei abrange os contratos de abertura de limite de crédito e de operações financeiras derivadas do limite de crédito, tudo no âmbito do sistema financeiro nacional. Todavia, as novas regras podem não necessariamente estar restritas a esses contratos de abertura de limite de crédito. A redação do artigo 9º-A, inserido na lei pela MP, permite esse entendimento, uma vez que a contratação de nova cessão de alienação fiduciária poderá ocorrer para “novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza”.

Assim como o registro da primeira alienação fiduciária, o registro da nova alienação deverá ser averbado na matrícula do imóvel. O instrumento deste contrato, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá obrigatoriamente conter: i) valor principal da nova operação de crédito; ii) taxa de juros e encargos incidentes; iii) prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário; iv) declaração do fiduciante da cessão em benefício próprio ou de sua entidade familiar, quando for o caso; v) prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante; vi) previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária. Adicionalmente, há obrigatoriedade de cláusula que permite o credor fiduciário a declarar vencidas todas as operação de crédito vinculadas a um bem alienado, caso haja default em uma das contratações de crédito.

O novo modelo de compartilhamento de alienação fiduciária permitirá que bens aptos a serem oferecidos em garantia de empréstimos ____ e que estavam travados a outras operações de créditos ____ possam ser novamente utilizados em nova cessão de garantias. Este cenário permitirá que novos contratos sejam firmados, ampliando a oferta de crédito no mercado. Tal contexto tende a tornar o mercado de crédito cada vez mais acessível aos tomadores.

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