Aprovada em dois turnos pela Câmara dos Deputados na madrugada de 07.07.2023, a Reforma Tributária – Proposta de Emenda Constitucional 45/2019 – está cada vez mais perto de se tornar realidade, trazendo modificações em todo o sistema tributário. Com propostas de unificação de tributos, alíquotas diferenciadas, possibilidade de cashback e outras inovações, o projeto de reforma visa uma mudança que atingirá uma série de setores econômicos, cujos fatores positivos e/ou negativos somente serão percebidos com o decorrer dos anos e a efetiva implementação das novas disposições, apesar da antecipação de seus efeitos já serem objeto de análise e crítica pelo mercado.
Dentre as atividades econômicas que serão impactadas encontra-se o mercado imobiliário, que engloba o desenvolvimento de diversas atividades como compra e venda, aluguel, construção civil, incorporação, loteamento, administradoras, entre outras. Trata-se de um setor fundamental para a economia brasileira, que contribui, em média, com 7% do Produto Interno Bruto (PIB) anualmente.
Atualmente, regimes tributários diferenciados podem ser adotados no segmento imobiliário, tais como o Simples Nacional e o Lucro Presumido, que de certa forma reduzem a carga tributária e incentivam o desenvolvimento do setor. No entanto, com o vigor da Reforma Tributária, muitas empresas do ramo, tais como as imobiliárias, poderão ser levadas a adotar o regime do Lucro Real, submetendo-se a uma carga tributária aproximada de 34%.
Outro ponto que merece atenção é a proposta central da reforma de unificação de tributos no modelo de Imposto Sobre Valor Agregado (IVA), que tem o objetivo de unificar a tributação, ensejando maior transparência e evitando a bitributação.
Com isso, serão criados apenas dois tributos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O IBS é caracterizado pela união do ISS e ICMS e será de competência dos Estados, Distrito Federal e Municípios. Já o CBS unificará o IPI, PIS e Cofins e será de competência da União Federal.
Nos termos apresentados pela PEC 45/2019, o IBS incidirá sobre as operações de transferência sobre bens imóveis, conforme a justificativa apresentada na PEC, que elucida: “(…) Assim, operações com bens intangíveis, como o streaming de músicas e vídeos, assim como as operações que envolvem a transferência do direito de uso, gozo ou disposição de bens tangíveis e intangíveis, sejam imóveis, softwares, licenças de comercialização ou distribuição etc., devem ser tributadas pelo IBS. (…) Dá-se, assim, ao imposto sobre o consumo o formato de imposto sobre o valor agregado (IVA), recolhido pelos agentes econômicos.”.
Ainda, o IBS e o CBS também poderão incidir sobre as receitas decorrentes de operações imobiliárias, sob uma alíquota que poderá ultrapassar 25%, o que vem gerando debate no sentido de que dificultaria e encareceria a entrada de investidores no mercado imobiliário.
Quanto ao IPTU, a reforma pretende conferir aos municípios maior autonomia no que diz respeito à atribuição da base de cálculo do tributo municipal, permitindo que as alterações possam ser feitas via decretos, o que simplifica o processo de atualização dos valores venais dos imóveis para efeitos da cobrança. Pela sistemática atual, tais revisões e aumentos na carga podem se dar somente através de lei, fazendo com que inúmeros questionamentos sejam levados ao judiciário quando o aumento se dá por conta de revisões de planta genérica de valores e outros meios pelos quais a elevação da carga ocorra.
Em vista de todos os pontos ainda polêmicos da reforma, representantes do setor estão se reunindo para debater a reforma e requerer junto aos senadores regimes de tributação diferenciados e adequados à atividade imobiliária, assim como ocorre em outros países, visto que não se trata de um mercado de consumo, mas sim de um setor com especificidades que atende, também, uma demanda social no País.
Apesar das inúmeras críticas alegando que a tramitação da Câmara dos Deputados não permitiu o amplo debate sobre o tema, a PEC seguirá agora para debate e aprovação do senado, que deverá analisar o projeto em diversas comissões até que se chegue a um consenso sobre sua aprovação, lembrando que ambas as casas devem aprovar a reforma com a mesma redação.
