A crescente digitalização dos meios de comunicação e de negociação tem exigido do Direito uma constante atualização como forma de regulamentar, sem engessar, os avanços tecnológicos alcançados em diferentes áreas da sociedade.
No mercado imobiliário não poderia ser diferente. Em meio a novas formas de se enxergar a propriedade e os investimentos imobiliários, é hora do Direito Imobiliário, conhecido como ramo altamente formalista, olhar para o futuro, pensando em soluções jurídicas e regulatórias que acompanhem um mercado cada vez mais dinâmico e digitalizado, sem abandonar a observância da fé pública e a transparência exigidas para evitar fraudes quando se fala na negociação de imóveis.
Mas afinal, quais são as principais inovações e perspectivas para o setor de imóveis?
O movimento de digitalização do mercado imobiliário começou, pode-se dizer, pelo advento das chamadas proptechs e construtechs, as quais estão em constante crescimento no Brasil e no mundo. Tendo surgido da junção dos prefixos “prop”, de propriedade, e “constru”, ligado à construção, com a terminologia “tech”, fazendo referência à tecnologia, essas expressões servem para designar startups inseridas no mercado imobiliário e da construção civil que utilizam da tecnologia para criar soluções alternativas e inovadoras no setor em que atuam.
Apesar do nome às vezes pouco conhecido, as proptechs e construtechs já se encontram amplamente inseridas em nosso dia a dia, tendo como exemplo startups que atuam na criação de softwares de engenharia e gestão de projetos, bem como de programas voltados à venda, locação e financiamento de imóveis de forma digital. Tais empresas tiveram uma ampla expansão durante a pandemia, inaugurando um mercado de plataformas digitais para negociação de imóveis. Para se ter ideia, atualmente, de acordo com mapeamento feito pela empresa Terracotta Ventures, existem 955 startups ativas no mercado imobiliário e de construção no Brasil.
Se, por um lado, o surgimento das proptechs possibilitaram a dinamização das operações imobiliárias, elas têm gerado uma série de debates jurídicos envolvendo a extensão do direito de propriedade.
Imóveis locados através da plataforma Airbnb, por exemplo, proptech norte-americana já consolidada há anos no mercado, ainda são objeto de disputas judiciais envolvendo condomínios edilícios e proprietários. No limiar entre a locação por temporada, regulada pela Lei n.º 8.245/91, e a hospedagem, regida pela Lei do Turismo (Lei n.º 11.771/2008), essa espécie de locação por curta temporada ainda sem regulamentação específica tem gerado debates quanto aos limites dos direitos do proprietário com relação à destinação do imóvel.
Além disso, o conceito de propriedade em si pode ganhar uma nova perspectiva com a tendência da tokenização imobiliária. O fenômeno consiste na criação de tokens _ representações de ativos digitais por meio da tecnologia blockchain _ para fracionamento da propriedade do imóvel. Em síntese, por meio da blockchain, cria-se uma propriedade virtual do imóvel, a qual pode ser fracionada em tokens, os quais podem ser comercializados independentemente da propriedade do bem imóvel.
Além de facilitar o investimento imobiliário, já que o proprietário do token passa a receber aluguéis pela locação do imóvel, a tokenização pode ser utilizada para aquisição de imóveis em frações, dando maior acessibilidade à compra de imóveis sem a necessidade de financiamento. A implementação de tal operação no Brasil, contudo, ainda esbarra em problemas relacionados ao registro imobiliário, ao direito de preferência instituído pela Lei do Inquilinato e ao combate à fraude contra credores, evitando que a operação seja usada para ocultação patrimonial.
Apesar dos embates, a tokenização já é uma realidade no Brasil, sendo, inclusive, objeto do Provimento n.º 38/2021 da CGJ do Rio Grande do Sul, estado em que foi realizada a primeira operação da espécie no Brasil. Na mesma esteira, tramita no Senado Federal o Projeto de Lei n.º 2876/2020, o qual visa criar um Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional para registro de imóveis no País.
Como se pode ver, pouco a pouco, caminha-se para a desburocratização e digitalização do mercado imobiliário. Nesse contexto, é preciso que o Direito Imobiliário, juntamente ao Direito Notarial e Registral, deixem de ser um óbice para se tornar um amparo à criação de um ambiente jurídico seguro para o crescimento de startups no ramo imobiliário, a fim de assegurar a celeridade e segurança das transações de bens imóveis no Brasil.
