Síntese
O STJ, no Tema Repetitivo 1.173, definiu que o corretor de imóveis não responde, em regra, por danos decorrentes do inadimplemento da construtora ou incorporadora em contratos de promessa de compra e venda. A decisão delimita o alcance da corretagem (arts. 722 e 723 do CC) e aponta exceções específicas, trazendo critérios relevantes para consumidores, corretores e empreendedores do setor.
Comentário
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.173, consolidou orientação relevante para o contencioso imobiliário: o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável pelos danos suportados pelo consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento previstas no contrato de promessa de compra e venda.
O precedente responde a uma prática processual recorrente: em ações motivadas por atraso de obra, paralisação do empreendimento ou rescisão contratual, consumidores frequentemente incluem corretores e imobiliárias no polo passivo, sob o argumento de que todos integrariam a “cadeia de fornecimento” e, portanto, responderiam solidariamente. O STJ não nega a centralidade do Código de Defesa do Consumidor, mas sinaliza que a solidariedade não pode se transformar em atalho probatório: é preciso verificar, no caso concreto, qual foi a efetiva contribuição do corretor para o dano e se houve nexo entre sua conduta e o inadimplemento do empreendimento.
No caso concreto, discutia-se a rescisão contratual com restituição de valores, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), e as instâncias ordinárias haviam reconhecido a solidariedade entre incorporadora e corretora, atribuindo a esta consequências típicas do inadimplemento da obra. O STJ reformou o entendimento e, além de solucionar o litígio, fixou critérios para controvérsias semelhantes.
O núcleo da decisão está em separar o contrato de corretagem do contrato principal do empreendimento. A corretagem, regida pelos arts. 722 e 723 do Código Civil, é atividade de intermediação: aproxima as partes, exige diligência e dever de informação, mas não implica, por si só, a assunção do risco da construção, do cronograma da obra ou da entrega das chaves. Em termos simples: o corretor vende o “encontro de vontades”, não a obra. Isso não significa ausência de responsabilidade; significa que ela se limita ao perímetro do serviço prestado — por exemplo, vícios informacionais, omissões relevantes e violações do dever de lealdade.
A tese repetitiva, portanto, funciona como um freio à banalização da responsabilidade solidária. Em demandas de alto impacto financeiro, a inclusão automática de corretores pode ser usada como estratégia de ampliação do patrimônio alcançável (especialmente quando a incorporadora enfrenta crise ou recuperação). O STJ reafirma que a tutela do consumidor não autoriza a transferência indiscriminada do risco empresarial a quem não detém ingerência sobre a execução do empreendimento: a responsabilização deve refletir o papel concreto de cada agente.
Ao mesmo tempo, o repetitivo não conferiu imunidade ao corretor. O STJ foi explícito ao apontar as hipóteses em que a responsabilização pode ocorrer: (i) envolvimento direto do corretor em atividades de incorporação ou construção; (ii) integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora/construtora; ou (iii) confusão ou desvio patrimonial em seu benefício. Esses filtros são relevantes porque deslocam o debate do rótulo “cadeia de consumo” para a prova de vinculação orgânica ao empreendimento. Em outras palavras, o foco passa a ser: houve falha na corretagem ou participação estrutural no negócio?
A decisão também dialoga com a lógica da incorporação imobiliária: se, em determinadas circunstâncias, o corretor extrapola a função de intermediador e assume papel típico de incorporador (ou se beneficia de confusão patrimonial), sua responsabilização decorre dessa atuação ampliada — não do simples fato de ter aproximado as partes. Essa distinção tende a qualificar a instrução probatória e reduzir condenações automáticas, sem suprimir a proteção do consumidor quando houver abuso, conluio ou atuação para além da mediação.
Os impactos práticos são relevantes. Para consumidores, o precedente reafirma que os responsáveis diretos pela entrega do imóvel e pelo cumprimento das obrigações contratuais continuam sendo a incorporadora e a construtora. Para corretores e imobiliárias, a tese aumenta a segurança jurídica ao evitar condenações baseadas apenas em presunções de solidariedade. Para o mercado, contribui para a previsibilidade e a redução de litígios envolvendo atores que não participam da execução do empreendimento.
O Tema 1.173 representa, portanto, um marco ao delimitar o papel do corretor na cadeia contratual imobiliária: a regra é a não responsabilização pelo inadimplemento da construtora, salvo exceções comprovadas, reforçando a necessidade de análise concreta da atuação de cada agente envolvido no negócio.
