Síntese
Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no âmbito do Recurso Especial n.º 1.847.734/SP, consolidou entendimento em benefícios das incorporadoras, conferindo segurança jurídica às relações diretas com os adquirentes de imóvel. Na ocasião, fixou o entendimento, há muito aguardado, de que é do adquirente a responsabilidade pelas taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que não esteja na sua posse, desde que o não recebimento das chaves tenha se dado injustificadamente.
Comentário
A complexidade dos negócios imobiliários, inclusive aqueles entre incorporadora e consumidores finais, não é segredo. Diversos são os momentos nos quais o Judiciário é instado a intervir para definir a melhor solução a essas relações. As discussões perpassam o próprio contrato e suas disposições, a sua correta execução e alcançam até mesmo a expectativa realizada, ou não, dos contraentes e suas responsabilidades. Não à toa, são diversos os entendimentos veiculados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamentos de casos repetitivos, ou mesmo paradigmas, com o objetivo de trazer segurança jurídica àqueles que contratam.
Apesar disso, por muitos anos, as incorporadoras viveram situação de verdadeira insegurança no que toca à cobrança das taxas condominiais diretamente dos adquirentes de imóveis. Afinal, bem se sabe que tal cobrança apenas é autorizada quando os consumidores já assumiram a posse do imóvel adquirido. No entanto, até o presente momento, não havia entendimento uniforme a respeito dessas cobranças quando, a despeito da conclusão da obra, o próprio adquirente se recusa a receber as chaves do imóvel. O que fazer nesses casos?
É essa a resposta que o Recurso Especial n.º 1.847.734/SP, julgado em 29.03.2022 pelo STJ, busca conferir aos atores do setor imobiliário.
A discussão teve início no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), quando um casal buscou a declaração de inexigibilidade dos débitos condominiais que lhes eram cobrados pelo Condomínio. Justificaram tal pretensão no fato de que haviam se recusado a tomar posse de imóvel adquirido de uma incorporadora, a despeito de a obra já ter sido entregue e que, portanto, não haviam assumido a posse capaz de obrigá-los a assumir o pagamento das taxas condominiais.
Prezando pela razoabilidade, o TJSP confirmou a sentença de improcedência prolatada, confirmando que a escolha pessoal dos adquirentes de não assumir a posse do imóvel não poderia justificar o inadimplemento, especialmente porque as taxas condominiais são justificadas pela propriedade do imóvel.
Contudo, fato é que tal entendimento não é uníssono nos Tribunais. E foi justamente o dissenso encontrado na jurisprudência que permitiu que os adquirentes recorressem ao STJ para requerer a reforma da sentença, eis que, apesar de serem proprietários formais do imóvel, jamais haviam assumido sua posse.
O STJ logo tratou de estabelecer a característica precípua das taxas condominiais: tratam-se de despesas propter rem, isto é, são provenientes do e aderem ao imóvel, razão pela qual são, na maior parte das vezes, de responsabilidade daquele que é seu proprietário. Ainda assim, isso é mitigado pelas relações fáticas que uma pessoa detém com um imóvel, de tal sorte que também se admite a cobrança daquele que é possuidor do imóvel, como é o caso do promitente comprador que, apesar de equiparado ao proprietário, não o é. Essa também é uma premissa que, já em diversas ocasiões, foi confirmada pelo STJ.
Todavia, nesse caso específico, confirmando que a análise das obrigações relativas a um imóvel não pode ser simplista, o STJ estabeleceu que a premissa quanto ao exercício fático da posse não poderia amparar o adquirente que, atentando contra a boa-fé contratual, de forma temerária se recusa a receber as chaves do imóvel.
A justificativa? Da mesma forma como é obrigação da incorporadora a entrega das chaves, é obrigação do adquirente, em face da conclusão regular das obras, receber as chaves do imóvel, tornando-se plenamente responsável por ele. Comportamento contrário, quando imotivado, resulta em inadimplemento contratual, capaz de justificar a responsabilização exclusiva do adquirente pelo imóvel ____ e as taxas sobre ele incidentes ____ mesmo que não esteja no exercício da sua posse.
Ainda que não seja de observância obrigatória, é inegável a importância do passo dado pelo STJ em favor das incorporadoras, conferindo a elas segurança jurídica quando em face do inadimplemento por parte do adquirente, inclusive por validar a imprescindibilidade da observância da boa-fé não apenas pelos empresários, mas também pelos consumidores. Em consequência, os custos da transação imobiliária podem ser impactados em benefício dos próprios adquirentes, eis que os riscos da operação são, ainda que timidamente, reduzidos.
