A viabilidade de um empreendimento imobiliário pode ganhar uma nova variável de custo. O Marco Legal do Transporte Público Coletivo (Lei nº 15.432/2026) passou a prever, entre as fontes de financiamento da infraestrutura de transporte público, contrapartidas pelo ônus causado à mobilidade urbana decorrente dos impactos de novos empreendimentos imobiliários (art. 19, inc. III, da Lei). A norma, porém, não criou cobrança automática, tampouco definiu critérios.
A previsão legal aproxima duas agendas nem sempre tratadas em conjunto: o planejamento do transporte coletivo e a estruturação jurídica e financeira de projetos imobiliários. Para incorporadoras e construtoras, obrigações relacionadas aos impactos sobre trânsito, transporte público e vizinhança já existem há anos. A novidade está em reconhecer essas contrapartidas, no plano federal, como uma das fontes de financiamento da infraestrutura de transporte público coletivo.
Desde 2024, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) determina que o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) considere mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público. Municípios utilizam estudos de tráfego e regras para polos geradores de viagens para exigir medidas relacionadas aos efeitos de determinados projetos sobre o sistema viário e entorno.
Em São Paulo, custos de mobilidade já fazem parte do licenciamento. A legislação dos Polos Geradores de Tráfego (Lei Municipal nº 15.150/2010) permite que a Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) determine medidas mitigadoras e compensatórias custeadas pelo empreendedor.
Curitiba segue lógica semelhante. O Plano Diretor e a legislação urbanística promovem a integração entre uso do solo, sistema viário e transporte. Empreendimentos capazes de gerar impactos relevantes podem ser submetidos a Estudo de Impacto de Vizinhança, que avalia, entre outros aspectos, os efeitos sobre a circulação e o transporte público.
Esses exemplos mostram que o novo marco não inaugura a responsabilidade do empreendedor pelos efeitos de seu projeto sobre a mobilidade. A questão passa a ser: até onde vai a obrigação de corrigir ou compensar um impacto diretamente provocado pelo empreendimento e quando começa a participação no financiamento de infraestrutura de alcance mais amplo?
Adequar acessos, instalar sinalização ou executar intervenção necessária para absorver impactos diretos possui vínculo direto com o projeto. Já financiar infraestrutura urbana de alcance mais amplo exige critérios que justifiquem a atribuição desse custo ao particular. A distinção será essencial para preservar proporcionalidade e previsibilidade, além de evitar a transferência irrestrita do ônus da mobilidade à iniciativa privada.
Surge ainda o risco de sobreposição de encargos. Um mesmo projeto pode estar sujeito a EIV, estudo de tráfego, regras de polo gerador, medidas mitigadoras, compensações, outorga onerosa e outros instrumentos urbanísticos. A nova previsão legal exige identificar a natureza e a finalidade de cada obrigação, evitando cobranças distintas sobre o mesmo impacto.
São Paulo também ajuda a visualizar o problema: a legislação local combina medidas diretamente ligadas ao impacto com contribuição financeira ao fundo de trânsito. O novo marco pode estimular outros municípios a rever ou criar modelos semelhantes, mas não define fórmula nacional, percentual ou procedimento uniforme. Por isso, a regulamentação municipal será decisiva.
Para incorporadoras, loteadoras, fundos e proprietários de áreas, o efeito prático é antecipar essa análise. A due diligence do terreno deve considerar, além das regras urbanísticas tradicionais, a legislação local sobre EIV, polos geradores, medidas mitigadoras e eventuais instrumentos de financiamento da mobilidade. Também será importante avaliar a infraestrutura existente e o potencial de novas exigências.
Esse diagnóstico pode interferir no preço de aquisição, na taxa de retorno, no cronograma e até na concepção do empreendimento. Uma obrigação identificada apenas depois da compra pode elevar o investimento ou exigir alterações de projeto. Em operações condicionadas à aprovação administrativa, o risco também pode influenciar cláusulas de preço, condições, hipóteses de resolução e morosidade. Já em parcerias imobiliárias, permutas, contratos de desenvolvimento e construção, convém definir quem suportará custos decorrentes de novas exigências de mobilidade e como serão tratadas obrigações supervenientes ou superiores às estimadas.
A Lei nº 15.432/2026 não cria, por si só, um novo encargo automático, mas reforça a possibilidade de os impactos de novos empreendimentos integrarem a equação de financiamento da mobilidade. Para o setor imobiliário, acompanhar a regulamentação municipal e medir esses riscos desde a aquisição do ativo será cada vez mais importante para preservar previsibilidade e viabilidade econômica dos projetos.
