A holding é simplesmente uma pessoa jurídica, a qual, em termos fiscais, oferece maiores vantagens comparativamente a uma pessoa física na gestão de imóveis.
Aqui o tema está voltado para as famílias que buscam viver de renda de aluguéis. Com a constituição de uma pessoa jurídica, sujeita ao regime de tributação no regime de lucro presumido, o total de impostos sobre a receita bruta seria por volta de 11 a 15% contra 27,5% de rendimentos no caso de aluguel em benefício de uma pessoa física.
Oportuno destacar que a holding dedicada ao recebimento de aluguéis está proibida de adotar o regime tributário do Simples Nacional (LC 123/06, art. 17, XV).
As holdings imobiliárias costumam adotar o regime de lucro presumido, considerando que no lucro real os rendimentos de aluguéis estariam sujeitos a uma tributação de 34%, a saber: Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) – 15%, Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) – 9%, Programa de Integração Social (PIS) – 1,65% e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) – 7,6%.
Para formar a base de cálculo do IRPJ e da CSLL no lucro presumido é aplicado um percentual de presunção de 32% (Lei n.º 9.249/95, letra c do art. 15, inciso III) sobre a totalidade da renda bruta. Essa alíquota de presunção incide sobre 15% de IRPJ e de 9% da CSLL. Por último, temos incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3%) sobre a receita bruta.
Caso haja interesse de se vender algum dos bens imóveis da holding, a tributação incidente sobre o ganho de capital, sendo que se o bem for classificado como estoque, é de aproximadamente 6,73%. Já a pessoa física tem o ganho de capital de até 27,5%. A pessoa física pode ter o ganho de capital isento, se for a alienação do único imóvel, com valor de até R$ 440.000,00, porém, uma única vez, no limite de até 5 anos.
Outra vantagem econômica na constituição de pessoa jurídica está na distribuição dos dividendos da holding para os sócios, posto que não haverá incidência de imposto de renda de pessoa física, pois os dividendos são rendimentos não tributáveis (Lei n.º 9.249/1995, art. 10).
Por fim, as holdings são muito procuradas por famílias que pretendem o modelo mais eficiente, com menor incidência de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), na hipótese de sucessão para os seus herdeiros.
Sendo uma forma lícita de planejamento tributário, a constituição de uma holding e a integralização do seu capital social com os bens imóveis é plenamente aceita pelos juízes e tribunais, sendo bastante comum a adoção desta modalidade para a gestão de imóveis e planejamento de sucessão.
