A Impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades em Incorporações Imobiliárias no Novo CPC

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Marcus Paulo Röder

Advogado da área de contratos e estruturação de negócios

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O Novo Código de Processo Civil (NCPC – Lei 13.105 de 16 de março 2015) trouxe uma importante inovação com relação ao tema da impenhorabilidade (i.e., restrições ao ato judicial de constrição de bem ou direito sob o qual recairá a atividade executiva). Em comparação ao Código anterior (Lei 5.869/73), que trazia dez hipóteses de impenhorabilidade listados nos incisos do artigo 649, o art. 833 do NCPC agora apresenta doze situações que excepcionam o princípio da responsabilidade patrimonial do executado (positivado pelo art. 789 do NCPC).

No rol do novo art. 833 há uma inclusão que interessa ao setor imobiliário. Isto porque, o inciso XII inova ao assegurar a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação, vinculados à execução da obra.

Esta grande novidade tem por finalidade impedir que dívidas do incorporador possam sorver os recursos destinados à execução de uma determinada obra, em detrimento dos promitentes compradores. Isto significa que a intenção da nova regra não é exatamente a proteção patrimonial do incorporador, mas sim, atrelado aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III, da CF) e da função social da propriedade (art. 5º, XXII, da CF), assegurar o direito à moradia aos adquirentes das unidades autônomas.

Esta mudança positiva do NCPC certifica ainda mais segurança jurídica à possibilidade que o incorporador tem de edificar o empreendimento sob o regime de afetação previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias – LCI (Capítulo I-A da Lei 4.591/64).  Desde a inclusão trazida pela Lei nº 10.93/04, o incorporador já pode instituir, mediante averbação no registro de imóveis, um patrimônio próprio (denominado de patrimônio de afetação), apartado dos seus demais bens, que só responde por dívidas e obrigações vinculadas à determinado empreendimento (art. 31-A, §1º, da LCI). Importante frisar que incumbe ao incorporador, além de manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação, a abertura de uma conta de depósito especificamente para as finalidades atinentes à execução da obra (art. 31-D, II e V, da LCI) – uma espécie de isolamento do patrimônio da incorporação em relação ao patrimônio da empresa incorporadora.

Com a alteração do Código de Processo Civil, é possível afirmar que, mesmo que o incorporador que não tenha optado pelo regime de afetação, poderá comprovar em eventual execução judicial (v.g. por perícia contábil) que determinados créditos auferidos com a venda de unidades imobiliárias são impenhoráveis, desde que comprovadamente vinculados à execução da obra. Importará aqui, ao final de tudo, a demonstração de que não houve confusão entre o patrimônio do empreendimento com o da empresa.

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