A incorporadora pode pagar taxa de condomínio menor?

Em decisão da 3ª Turma, Superior Tribunal de Justiça (STJ) define como nula cláusula de convenção condominial que estabelece uma taxa menor para unidades não comercializadas pela construtora ou incorporadora.
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Marcus Paulo Röder

Advogado da área de contratos e estruturação de negócios

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Síntese

Em decisão da 3ª Turma, Superior Tribunal de Justiça (STJ) define como nula cláusula de convenção condominial que estabelece uma taxa menor para unidades não comercializadas pela construtora ou incorporadora.

Comentário

A grande volatilidade do mercado imobiliário impõe desafios e diversos riscos para construtoras e incorporadoras. Desde a fase de lançamento do empreendimento, a lei de incorporações (Lei n.º 4.591/64) prevê regras rigorosas e obrigações em face do incorporador, como condições para negociação das unidades imobiliárias.

Por isso que, conjuntamente com o acerto em relação aos aspectos técnicos e econômicos, cuidados com as questões jurídicas (elaboração de memorial descritivo, minuta da futura convenção de condomínio etc.) são elementos fundamentais para definir o sucesso do empreendimento.

Neste sentido, um dos principais problemas enfrentados por construtoras e incorporadoras após a conclusão das obras e entrega das unidades – notadamente em períodos de crises financeiras, com a consequente redução no fluxo de venda – surge justamente das unidades imobiliárias que não foram comercializadas (popularmente conhecidas como “unidades em estoque”).

Para além do problema decorrente de imobilização de ativos, essas unidades também implicam em ônus para as construtoras e incorporadoras na medida em que acarretam em custos, notadamente pela incidência e cobrança de taxas condominiais.

Na tentativa de tentar minimizar esses ônus, tornou-se prática bastante comum que construtoras e incorporadoras elaborassem e aprovassem minutas de convenção de condomínio com cláusulas que preveem uma taxa menor para unidades não comercializadas.

Invariavelmente, a questão foi parar no Judiciário.

Em um caso julgado por unanimidade no início deste ano pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial n.º 1.816.039/MG), a Corte Superior definiu que “a convenção outorgada pela construtora⁄incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial”.

No caso concreto, o STJ analisou situação envolvendo empreendimento em Minas Gerais, onde havia na convenção a previsão de que, para as unidades imobiliárias ainda não comercializadas, a construtora/incorporadora pagaria o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida.

A fundamentação do Ministro Relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, foi de que a redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação à regra da proporcionalidade em relação ao dever de pagamento das contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (regra prevista no inciso I do art. 1.334 do Código Civil).

Assim, inobstante tenha se tornado prática bastante comum por grande parte das construturas e incorporadoras em todo país, é imprescíndivel a observância da decisão firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, tanto para lançamento de futuros empreendimentos quanto para adequação das convenções de condomínio que possuam cláusulas que preveem uma taxa menor para unidades não comercializadas.

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