Dentre as inúmeras espécies de contratos, uma das mais comuns é a locação imobiliária, regulamentada pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) e, subsidiariamente, pelo Código Civil. Na locação de imóveis, de uma forma geral, uma pessoa se compromete a facultar a outra o uso e gozo de uma coisa, por tempo determinado ou não, mediante determinada remuneração.
Por se tratar de um contrato bilateral, há obrigações estabelecidas para ambas as partes, sendo as principais delas: ao locador, incumbe entregar o bem e possibilitar o seu uso e fruição; ao passo que o locatário tem o dever de efetuar o pagamento pontual dos alugueres e encargos locatícios.
Justamente para assegurar o pagamento dos alugueres pelo inquilino, é comum que sejam prestadas garantias nos contratos de locação. Assim, em caso de eventual cobrança de aluguéis ou qualquer outra verba decorrente da locação, a caução pode servir de satisfação do débito. A esse propósito, a Lei do Inquilinato prevê três modalidades de garantia: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
A falta de pagamento de aluguel e respectivos encargos constitui infração contratual, sendo passível de rescisão e de despejo, uma vez que segundo o artigo 5º, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
A fim de se evitar que o locatário permaneça (inadimplente) no imóvel durante todo o trâmite da ação de despejo, o parágrafo 1º, do artigo 59 autoriza a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
No entanto, o inciso IX do referido dispositivo somente autoriza a concessão da liminar nas ações de despejo por falta de pagamento se o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, a saber, caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
O grande problema surge quando apesar de prestada a caução pelo inquilino, esta se mostre irrisória se comparada ao débito acumulado. Em situações como esta, muitos juízes indeferiam a liminar porque o contrato se encontrava garantido por caução. Porém, na prática, a garantia se apresentava inócua, uma vez que o valor não era suficiente para satisfazer o débito do contrato.
Com o objetivo de equilibrar tal disparidade, alguns tribunais têm relativizado a questão a ponto de autorizar a concessão da liminar de despejo quando a caução se mostrar inferior ao valor da dívida decorrente do contrato de locação.
O fundamento é de que se o valor do débito é substancialmente inferior ao da garantia, presume-se que esta se exauriu face ao período do inadimplemento dos locativos e encargos.
Em casos como este, portanto, é importante ter conhecimento de que mesmo estando o contrato garantido por caução, é possível obter a liminar de despejo quando o valor da garantia for inferior ao montante do débito discutido na ação de despejo por falta de pagamento.
