É muito comum a exigência de garantias nos contratos de locação. Isso porque, em caso de inadimplemento dos alugueres por parte do locatário ou de prejuízos advindos em razão da relação locatícia, o locador terá reforçada a possibilidade do recebimento dos valores que lhe são devidos.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), são quatro as modalidades de garantia nos contratos de locação, segundo o artigo 37: a. caução; b. fiança; c. seguro de fiança locatícia e d. cessão fiduciária de fundo de investimento.
Em relação à modalidade específica da fiança, cumpre esclarecer que esta consiste num contrato acessório que se encontra atrelado a um contrato principal, no caso, ao contrato de locação. Consoante dispõe o artigo 818, do Código Civil, “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
A fiança deve ser pactuada por escrito e não admite interpretação extensiva, conforme estabelece o artigo 819 do Código Civil. Justamente por isso, havia entendimento de que a obrigação objeto da fiança deveria se limitar ao prazo da locação originalmente contratada, isto é, se houvesse prorrogação do contrato de locação sem anuência do fiador, a cláusula que estabelecesse a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves não era dotada de eficácia.
Para tanto, foi editada a Súmula 214, do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Ou seja, na hipótese de renovação do contrato de locação, era obrigatória a anuência expressa do fiador.
Ocorre que, em 2009, foi editada a Lei n.º 12.112/2009, que introduziu alterações na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano, trazendo a seguinte redação ao artigo 39: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, por força desta Lei”.
Na sequência, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou o entendimento de que não há que se cogitar de nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação automática da fiança na hipótese de prorrogação do contrato principal. Entretanto, caso o fiador não concorde com a prorrogação, terá a faculdade de, no período de prorrogação do contrato principal, promover a notificação do locador com o propósito de extinguir a fiança.
Assim, segundo o artigo 835 do Código Civil: “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor”.
Recentemente, em 09.11.2022, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 656, segundo a qual: “É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil”.
Portanto, a referida Súmula consolidou o entendimento de que é válida e lícita a cláusula contratual que estabelece a subsistência da fiança mesmo após a prorrogação do contrato principal, com a ressalva de que é lícito ao fiador denunciar a fiança por meio de notificação no período da prorrogação contratual, a teor do art. 835 do Código Civil.
