Alguns aspectos tributários da Sociedade em Conta de Participação em incorporações imobiliárias

Posicionamentos da Receita Federal sobre um modelo de negócio bastante utilizado no setor imobiliário.
Andressa-Akemi-Saizaki

Andressa Saizaki

Head da área de direito tributário

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A Sociedade em Conta de Participação – SCP é uma modalidade de sociedade não personificada cujo objeto é exercido pelo sócio ostensivo. No ambiente dos negócios imobiliários, inclusive incorporações, tal modalidade é bastante utilizada para captação de recursos com investidores pelo fato de segregar as operações na pessoa do sócio ostensivo, assegurando aos sócios participantes a participação nos resultados.

Em virtude da possibilidade de um ou mais sócios, chamados sócios participantes (ou ocultos) ficarem menos expostos a riscos e, ainda assim, participarem dos resultados, muitos negócios de incorporação imobiliária assumem esta modelagem.

A constituição do Patrimônio de Afetação, exigência legal das incorporações imobiliárias, é outro aspecto que tem por objetivo agregar maior segurança aos envolvidos, além de ser uma opção vantajosa em relação à tributação ordinária.

A vantagem da tributação se verifica porque as SCPs também podem aderir ao Regime Especial de Tributação – RET, regime que prevê alíquotas diferenciadas de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins nas operações de incorporação imobiliária.

Antes de optar por esta modalidade, é relevante conhecer os aspectos tributários e os posicionamentos da Receita Federal no tratamento das SCPs.

Responsabilidade perante a Receita Federal – A legislação estabelece que o sócio ostensivo é quem deve realizar as operações em nome próprio pela SCP no RET, devendo, para tanto, observar rigorosamente os requisitos da Lei nº 10.931/04 que instituiu o regime.Também cabe ao sócio ostensivo a obrigação de afetar o patrimônio de incorporação sujeita ao RET, bem como o ingresso deste patrimônio como contribuição no patrimônio especial de SCP, nos termos do art. 994 do Código Civil (a contribuição do sócio participante constitui, com a do sócio ostensivo, patrimônio especial, objeto da conta de participação relativa aos negócios sociais).

A RFB entende que as Sociedades em Conta de Participação são equiparadas à pessoa jurídica para fins de apuração do IRPJ, CSLL, contribuições para o Pis/Pasep e Cofins.

Quando da apuração desses tributos, a SCP é considerada como titular das receitas da incorporação, aplicando-se as normas incidentes sobre as pessoas jurídicas em geral. O sócio ostensivo é o responsável perante a Receita Federal do Brasil – RFB pelo recolhimento dos tributos e contribuições devidos pela SCP em cujo patrimônio especial está incorporação, bem como pelo cumprimento das obrigações acessórias incidentes tanto na incorporação quanto na SCP.

Distribuição de resultados – Como em outros tipos de sociedades, a modalidade em conta de participação pode prever em seus estatutos a possibilidade de distribuição desproporcional de lucros, estes isentos de tributação do IRPJ.

É preciso alertar que a distribuição desproporcional deve observar de forma rigorosa ao estipulado pelas partes em contrato social e a legislação vigente. A Receita Federal muitas vezes identifica na distribuição de resultados desproporcional uma forma de dissimulação de pagamentos por serviços prestados à SCP pelos próprios sócios ostensivos ou participantes, impondo aos contribuintes a tributação correspondente a receitas tributáveis destas receitas.

Entrega de ativos em devolução de capital – A SCP se sujeita aos mesmos critérios de apuração de resultados das demais pessoas jurídicas. A devolução do capital investido aos sócios, quando da dissolução ou extinção da sociedade, pode se dar mediante entrega de ativos, ao seu valor contábil, ou valor de mercado, este último se sujeitando à apuração de ganho de capital.

Relativamente à devolução do capital aos sócios mediante entrega de ativos, formatação mais comum nas incorporações imobiliárias, a disciplina de apuração do ganho de capital na transferência de ativos como devolução de capital leva em consideração a diferença entre o valor de mercado e o valor contábil.

Vale relembrar que, para fins de apuração de ganho de capital, considera-se valor contábil o valor escriturado na contabilidade, composto do valor original acrescido de eventuais reavaliações efetuadas e deduzidos, quando cabível, dos valores correspondentes à depreciação, exaustão ou amortização.

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