Síntese
Tribunal Paulista decide que partes contratantes devem tomar as diligências necessárias a fim de obter as informações pertinentes ao negócio jurídico que desejam celebrar.
Comentário
Os Contratos Empresariais têm como características principais a simetria e a paridade, ou seja, as partes possuem poderes para negociar livremente o conteúdo de suas cláusulas, alocando os riscos da contratação como melhor lhes aprouver.
Ocorre que nem sempre a outra parte fornece todas as informações a serem consideradas no momento da negociação do contrato. Assim, cabe a cada uma das partes agir de forma diligente e buscar as informações pertinentes ao objeto da contratação, bem como a situação da outra parte que possa impactar diretamente no contrato celebrado.
As premissas fáticas do recurso submetido à apreciação da Primeira Câmara Reservada de Direito Empresarial, autuado sob o n.º 1008720-17.2020.8.26.0008, versam justamente a respeito do dever de diligência das partes no momento da celebração de um Contrato Empresarial.
No caso sob análise, duas empresas especializadas no ramo de incorporação de empreendimento imobiliário constituíram entre si uma Sociedade em Conta de Participação com o objetivo de instalar empreendimento imobiliário em um determinado imóvel.
Entretanto, o início da fase de edificação do imóvel teve de ser postergado devido a entraves na emissão das autorizações pelos órgãos públicos, em decorrência da identificação da contaminação do solo do imóvel onde ocorreria a edificação.
Em razão disso, a Sócia Participante ajuizou ação de dissolução contratual por inadimplemento, com pedido de devolução dos valores aportados face à Sócia Ostensiva, alegando que esta deveria ter realizado estudo prévio do passivo ambiental do imóvel antes de adquiri-lo e de celebrar contratos a fim de angariar investimento para a incorporação. Alegou ainda que, caso a due diligence ambiental tivesse sido realizada, a Sócia Ostensiva teria conhecimento que o imóvel adquirido havia sido utilizado por empresa que desenvolvia atividade de comércio e reciclagem de sucatas de metais ferrosos, o que causou a contaminação do solo e o embargo do início da fase de edificação pelos órgãos públicos.
Em primeiro grau, a ação foi julgada improcedente.
Ao apreciar o recurso de apelação interposto pela autora (Sócia Participante), além de indicar todas as diligências adotadas pela Sócia Ostensiva para solucionar a questão da não obtenção das autorizações necessárias para a edificação do imóvel, o relator do caso também avaliou a conduta da Sócia Ostensiva no momento da compra do imóvel, ou seja, em momento anterior à celebração do Contrato de Constituição da Sociedade em Conta de Participação.
Em sua fundamentação, o relator salientou que, principalmente na celebração de Contratos Empresariais, todas as partes devem adotar uma conduta proativa antes, durante e após a relação contratual, a fim de viabilizar o atingimento do fim do contrato. Assim, as partes devem buscar todas as informações necessárias para a negociação e a celebração do contrato dentro do que, razoavelmente, estiver ao seu alcance.
Levando em consideração tais deveres, o relator do recurso afirmou que, tendo em vista a Sócia Participante também ser atuante no ramo de incorporação e edificação, tinha ela o dever de diligenciar, em conjunto com a Sócia Ostensiva ou mesmo isoladamente, a due diligence ambiental por ela exigida, a fim de verificar a situação do imóvel antes da celebração da avença.
Não tendo assim procedido, a Sócia Participante assumiu o risco, conjuntamente com a Sócia Ostensiva, quando aportou o capital, de modo que após a sua concretização não pode pretender imputá-lo apenas à Sócia Ostensiva.
Por meio desta decisão, compreende-se que os contratantes devem tomar as cautelas mínimas necessárias antes de celebrar um Contrato Empresarial, a fim de evitar surpresas desagradáveis. Por tratarem-se de partes em situação de igualdade jurídica e econômica, a simples alegação de desconhecimento de determinada questão não é suficiente para imputar à contraparte toda a responsabilidade pelo descumprimento contratual.
Sendo assim, antes da celebração de Contratos Empresariais, recomenda-se a contratação de assistência jurídica especializada para que sejam tomadas diligências adequadas ao escopo do negócio jurídico celebrado como, por exemplo, pesquisa de ações no Tribunal de Justiça do Estado onde constituída a outra contratante, análise da matrícula do imóvel negociado, obtenção das certidões de débitos em nome da outra contratante, verificação dos registros societários perante a Junta Comercial competente, entre outras.
