Síntese
Com a fixação de entendimentos sobre o estabelecimento de prazo certo em contrato de compra e venda para entrega de unidades em construção, bem como dos requisitos para demonstração de lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega do imóvel, recentes julgados do STJ conferem maior segurança jurídica a empresas tanto para elaboração de contratos plenamente exequíveis quanto na defesa em demandas ajuizadas por adquirentes.
Comentário
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu importantes parâmetros que impactam diretamente a execução e resolução de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Dois merecem destaque: a não presunção de lucros cessantes nos casos de pedido de rescisão do contrato por atraso na entrega do imóvel e a necessidade de previsão expressa e clara nos contratos de compra e venda de imóveis em construção acerca do prazo de entrega das unidades autônomas.
Os novos entendimentos constituem-se, conforme se verá adiante, como importantes diretrizes para empresas do ramo, como construtoras, incorporadoras e imobiliárias, tanto para elaboração de contratos seguros e plenamente eficazes quanto para adoção de estratégias jurídicas alinhadas ao entendimento jurisprudencial dominante e atualizado em demandas judiciais.
Lucros Cessantes: Uma Nova Perspectiva Aos Casos de Rescisão Contratual
No julgamento do REsp AgInt n.º 1881482/SP, a Quarta Turma do STJ fez prevalecer o voto divergente da ministra Isabel Galotti, reforçando uma distinção importante: enquanto a jurisprudência da Corte, até então, admitia a presunção de lucros cessantes em casos de atraso na entrega do imóvel, o novo entendimento é pela diferenciação dos casos em que o comprador deseja a resolução do contrato daqueles em que o comprador ainda deseja receber o imóvel. De acordo com o posicionamento atual do STJ, os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel não são presumidos caso o comprador não deseje mais receber o imóvel, pois o bem não mais integrará seu patrimônio.
A Ministra Isabel Gallotti, seguida pela maioria da Quarta Turma, ressalta que a escolha pela rescisão contratual implica a restituição integral do valor corrigido ao comprador, com o retorno das partes ao estado anterior à aquisição, sendo aplicáveis os artigos 475 e 182 do Código Civil para resolução da demanda. Nesses casos, portanto, a incidência de lucros cessantes não é presumida e está condicionada à demonstração efetiva de prejuízo pelo comprador, devendo este demonstrar circunstância excepcional que justifique sua ocorrência, na forma do art. 402 do Código Civil (CC).
A lógica aplicada pelo STJ pode ser assim resumida: quando um credor opta por pleitear o cumprimento de uma obrigação contratual, ele tem direito ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos, incluindo danos emergentes e lucros cessantes. Isso significa que ele será colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido adequadamente. Por outro lado, se o credor opta pela resolução do contrato, ele só pode pleitear indenização relacionada aos danos resultantes da alteração de sua posição contratual, visando ser ressarcido na medida necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado. Não é possível cumular indenizações decorrentes tanto da pretensão de cumprimento quanto da pretensão de resolução do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.
O novo entendimento sinaliza uma maior atenção do judiciário à especificidade de cada caso, visando, ao mesmo tempo, à proteção do interesse contratual negativo do comprador, bem como salvaguardar o alienante contra indenizações que extrapolam o efetivo prejuízo verificado, quando este ocorrer.
Prazo de Entrega de Unidade em Construção e a Vinculação ao Contrato
O STJ também se posicionou recentemente acerca do prazo previsto contratualmente para a entrega de unidades autônomas em construção. No AgInt no REsp n.º 2068098/PR, reiterando entendimento já proferido no REsp 1.729.593/SP, foi enfatizada a necessidade de previsão clara e expressa acerca do prazo de entrega da unidade nos contratos de compra e venda de imóveis na planta.
Para a Corte, o prazo de entrega do imóvel deve ser certo e não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, sendo possível, apenas, o acréscimo de prazo de tolerância. Com isso, visa-se evitar que unidades adquiridas no mesmo empreendimento tenham prazos de conclusão diferentes, sendo vetada a previsão de prazos indeterminados ou contados a partir de evento futuro, como a concessão de financiamento pelo adquirente.
A decisão reflete a importância da transparência nos contratos imobiliários, sendo de extrema relevância a fim de assegurar certa previsibilidade mesmo nos casos em que, por imprevistos diversos, haja atraso na entrega da obra.
