No julgamento do Recurso Especial 2.130.141/RS, ocorrido no início do mês e cujo acórdão ainda não foi disponibilizado, a Quarta Turma do STJ decidiu, por maioria de votos, dar provimento ao recurso para afastar a aplicação da Súmula 308/STJ para os casos em que há alienação fiduciária de imóvel.
A Súmula 308/STJ dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Embora essa súmula especifique apenas a hipoteca, o STJ vem há vários anos aplicando tal entendimento por analogia nos casos em que há alienação fiduciária do imóvel, retirando a eficácia desta garantia em relação ao terceiro adquirente de boa-fé. Um dos primeiros julgados nesse sentido foi o REsp 1.576.164/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, datado de 14/05/2019, um dos principais julgados mencionados nas decisões e acórdãos proferidos nesse sentido.
Foi ressaltado em referido julgamento que a Súmula 308/STJ trata de imóveis dados como garantia hipotecária adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o qual possui normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação. Foi lembrado também que referida súmula surgiu em razão do elevado número de ações judiciais decorrentes da crise da construtora Encol; sendo que os julgamentos que deram origem à súmula tinham como principal fundamento o financiamento por meio do SFH para invalidar, perante os adquirentes dos imóveis, as hipotecas firmadas entre a construtora e o os bancos.
O Ministro Relator Antonio Carlos Ferreira pontuou que, na hipoteca, o devedor está negociando um bem do qual é proprietário, o que não ocorre na alienação fiduciária, já que a propriedade do bem pertence ao credor fiduciante. Salientou, ainda, que a venda realizada por aquele que não é dono do bem não produz efeitos em relação ao proprietário, independentemente se o terceiro adquirente agiu de boa-fé ou não. Destacou, por fim, que a aplicação extensiva da Súmula 308 para os casos de alienação fiduciária prejudica a segurança jurídica e, consequentemente, elevaria o custo do crédito.
Como já ressaltado, essa discussão não é nova. Em 2020, publicamos artigo em que trouxemos detalhes dos julgados que embasaram a Súmula 308/STJ e críticas à sua aplicação ampliativa, destacando os cuidados que a instituição financeira deve ter no momento da estruturação da operação com garantia imobiliária de alienação fiduciária.
Tais cuidados, contudo, devem ser mantidos. Referido julgado é apenas o primeiro passo de uma possível mudança de entendimento: a Terceira Turma do STJ ainda possui um forte entendimento pela aplicação da Súmula 308 às hipóteses de alienação fiduciária, e o próprio julgamento do Recurso Especial 2.130.141/RS ainda não foi definitivamente encerrado, pois ainda há a possibilidade de interposição de outros recursos.
De todo modo, trata-se de uma etapa importante para trazer maior segurança jurídica às emissões de dívida garantidas por alienação fiduciária de imóveis no âmbito do mercado de capitais.
A área de Mercado de Capitais permanece à disposição para esclarecer sobre este e outros temas de interesse de seus clientes e parceiros institucionais.
