É devida a comissão de corretagem em imóvel negociado com gravame?

Superior Tribunal de Justiça entende que é indevida a comissão de corretagem quando há gravame judicial que impede a alienação do bem imóvel.
Henrique Cortês - Versão Site 1

Henrique Côrtes Frescura

Advogado da área de infraestrutura e regulatório

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Síntese

Decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a presença de gravame judicial na matrícula do imóvel constitui justificativa idônea para o desfazimento do negócio. Devido à impossibilidade de transmissão da propriedade, a mediação realizada pelo corretor não obteve resultado útil, requisito necessário para o cabimento da comissão de corretagem.

Comentário

Nos negócios imobiliários, é habitual que a aproximação das partes para a realização da compra e venda de um bem se efetue por meio de um terceiro, o corretor. A título de honorários pelos serviços prestados, que poderá ser previsto em lei ou em contrato, o corretor costuma receber uma porcentagem sobre o valor do imóvel avençado, denominada comissão de corretagem.

O Código Civil, em seu artigo 725, estabelece que esta remuneração é devida mesmo que o negócio não se efetue em razão de arrependimento entre as partes, desde que o corretor tenha atingido o resultado previsto no contrato de mediação. Desta maneira, em hipótese de desfazimento do negócio por mero capricho, ainda é cabível a comissão de corretagem.

Todavia, a referida comissão não é exigível quando a atividade propiciada pelo corretor não gerar um resultado útil para a concretização do negócio. A dúvida, no entanto, permanece no tocante à abertura semântica deste conceito e suas hipóteses de verificação.

Em recente precedente do Superior Tribunal de Justiça – STJ, houve a contratação verbal de serviço de corretagem referente à negociação de imóvel rural no valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) por parte dos compromissários compradores. Apesar da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o negócio não se materializou devido à existência de bloqueio na matrícula do imóvel, que impediu a sua alienação. É necessário pontuar que o promitente vendedor se comprometeu em levantar o gravame judicial em até 60 (sessenta) dias, mas não cumpriu com a sua obrigação.

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Tocantins – TJ/TO, que confirmou a sentença de 1º grau, reconheceu o cabimento de comissão de corretagem e ordenou que os compromissários compradores pagassem a quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em favor do corretor de imóveis. Para o TJ-TO, o trabalho de aproximação entre comprador e vendedor foi suficiente para a ocorrência desta gratificação, ainda que não tenha ocorrido a lavratura de escritura definitiva do imóvel.

Entretanto, no Recurso Especial n.º 1.786.726/TO, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reverteu o acórdão, reconhecendo a ausência de causa para a comissão de corretagem na presente situação.

  De acordo com o voto do Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze, a presença de gravame judicial constitui justificativa idônea para o desfazimento do negócio. Nestas circunstâncias, a transmissão da propriedade seria impossível em virtude do bloqueio na matrícula do imóvel que impede o registro da escritura pública definitiva perante o cartório competente. Outrossim, o serviço de intermediação realizado pelo corretor não logrou resultado útil, requisito necessário para a existência do direito à comissão de corretagem.

Convém destacar que a jurisprudência do STJ é cristalina e assertiva ao estabelecer alguns exemplos acerca do que seria a desistência motivada do negócio. Conforme os precedentes apontados pela Corte Superior, a dissolução contratual também é justificada quando a avença implicar uma provável fraude à execução (REsp 1.364.574 – RS). A mesma lógica é aplicável quando o rompimento contratual é fruto da omissão prévia do corretor em verificar a pendência de eventuais ações judiciais em face dos promitentes vendedores ou das pessoas jurídicas de que são sócios (REsp 1.810.652 – SP).

Contudo, percebe-se que o âmbito de abrangência dos termos “justificativa idônea” e “desistência motivada” é bastante restrito para fins de comissão de corretagem. O entendimento da Corte Superior traduz-se, até o presente momento, em situações jurídicas alheias ao compromissário comprador que poderiam comprometer o seu direito à propriedade.

 Para as demais ocasiões, em consideração aos serviços prestados pelo corretor, o arrependimento das partes não afasta o direito à comissão. Portanto, uma vez definidos os elementos centrais do negócio, é crucial que o custo relativo à corretagem também seja incluído para avaliar a pertinência, ou não, do rompimento contratual.

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