É devida a comissão de corretagem em imóvel negociado com gravame?

Superior Tribunal de Justiça entende que é indevida a comissão de corretagem quando há gravame judicial que impede a alienação do bem imóvel.
Henrique Cortês - Versão Site 1

Henrique Côrtes Frescura

Trainee jurídico

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on email
Email

Síntese

Decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a presença de gravame judicial na matrícula do imóvel constitui justificativa idônea para o desfazimento do negócio. Devido à impossibilidade de transmissão da propriedade, a mediação realizada pelo corretor não obteve resultado útil, requisito necessário para o cabimento da comissão de corretagem.

Comentário

Nos negócios imobiliários, é habitual que a aproximação das partes para a realização da compra e venda de um bem se efetue por meio de um terceiro, o corretor. A título de honorários pelos serviços prestados, que poderá ser previsto em lei ou em contrato, o corretor costuma receber uma porcentagem sobre o valor do imóvel avençado, denominada comissão de corretagem.

O Código Civil, em seu artigo 725, estabelece que esta remuneração é devida mesmo que o negócio não se efetue em razão de arrependimento entre as partes, desde que o corretor tenha atingido o resultado previsto no contrato de mediação. Desta maneira, em hipótese de desfazimento do negócio por mero capricho, ainda é cabível a comissão de corretagem.

Todavia, a referida comissão não é exigível quando a atividade propiciada pelo corretor não gerar um resultado útil para a concretização do negócio. A dúvida, no entanto, permanece no tocante à abertura semântica deste conceito e suas hipóteses de verificação.

Em recente precedente do Superior Tribunal de Justiça – STJ, houve a contratação verbal de serviço de corretagem referente à negociação de imóvel rural no valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) por parte dos compromissários compradores. Apesar da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, o negócio não se materializou devido à existência de bloqueio na matrícula do imóvel, que impediu a sua alienação. É necessário pontuar que o promitente vendedor se comprometeu em levantar o gravame judicial em até 60 (sessenta) dias, mas não cumpriu com a sua obrigação.

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Tocantins – TJ/TO, que confirmou a sentença de 1º grau, reconheceu o cabimento de comissão de corretagem e ordenou que os compromissários compradores pagassem a quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em favor do corretor de imóveis. Para o TJ-TO, o trabalho de aproximação entre comprador e vendedor foi suficiente para a ocorrência desta gratificação, ainda que não tenha ocorrido a lavratura de escritura definitiva do imóvel.

Entretanto, no Recurso Especial n.º 1.786.726/TO, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reverteu o acórdão, reconhecendo a ausência de causa para a comissão de corretagem na presente situação.

  De acordo com o voto do Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze, a presença de gravame judicial constitui justificativa idônea para o desfazimento do negócio. Nestas circunstâncias, a transmissão da propriedade seria impossível em virtude do bloqueio na matrícula do imóvel que impede o registro da escritura pública definitiva perante o cartório competente. Outrossim, o serviço de intermediação realizado pelo corretor não logrou resultado útil, requisito necessário para a existência do direito à comissão de corretagem.

Convém destacar que a jurisprudência do STJ é cristalina e assertiva ao estabelecer alguns exemplos acerca do que seria a desistência motivada do negócio. Conforme os precedentes apontados pela Corte Superior, a dissolução contratual também é justificada quando a avença implicar uma provável fraude à execução (REsp 1.364.574 – RS). A mesma lógica é aplicável quando o rompimento contratual é fruto da omissão prévia do corretor em verificar a pendência de eventuais ações judiciais em face dos promitentes vendedores ou das pessoas jurídicas de que são sócios (REsp 1.810.652 – SP).

Contudo, percebe-se que o âmbito de abrangência dos termos “justificativa idônea” e “desistência motivada” é bastante restrito para fins de comissão de corretagem. O entendimento da Corte Superior traduz-se, até o presente momento, em situações jurídicas alheias ao compromissário comprador que poderiam comprometer o seu direito à propriedade.

 Para as demais ocasiões, em consideração aos serviços prestados pelo corretor, o arrependimento das partes não afasta o direito à comissão. Portanto, uma vez definidos os elementos centrais do negócio, é crucial que o custo relativo à corretagem também seja incluído para avaliar a pertinência, ou não, do rompimento contratual.

Preencha o formulário e receba outros conteúdos exclusivos sobre o tema

Prometemos preservar seus dados e não utilizar suas informações para enviar spam.
Consulte a nossa Política de Privacidade e saiba mais.

Leia também

Assista aos vídeos