Os contribuintes optantes do lucro presumido dedicados à atividade imobiliária sempre enfrentaram dúvidas tributárias quando decidiam vender imóveis que tivessem sido destinados à locação. Esta insegurança foi originada pela diferença de tratamento tributário das receitas provenientes das atividades de locação e venda, conforme a classificação contábil dos imóveis pelo contribuinte.
As receitas de compra e venda de imóveis recebidas por estas empresas são tributadas pelo Imposto de Renda Pessoa Jurídica – IRPJ e pela Contribuição Social sobre Lucro Líquido – CSLL, com um percentual de presunção de 8%. Contudo, quando estas mesmas empresas efetuam a venda de imóveis anteriormente destinados à locação, não se aplica o percentual de presunção, mas as regras do ganho de capital (mais onerosas). A diferença tem por fundamento a classificação contábil dos imóveis que, quando fazem parte do “ativo circulante” ou “estoque” têm aplicação do percentual de presunção. Já quando dedicados à locação, integram o “ativo não circulante”, e a venda destes ativos se sujeita ao ganho de capital.
Entretanto, um recente pronunciamento da Receita Federal, por meio de sua Coordenação Geral de Tributação – COSIT, modificou parcialmente o entendimento aplicável ao tema, viabilizando a reclassificação de imóveis conforme a destinação a ser dada pelo contribuinte optante do lucro presumido e dedicado à atividade imobiliária, reduzindo significativamente a tributação incidente.
O entendimento anterior
O entendimento da Receita Federal era de que a receita proveniente da venda de bens do “Ativo Não Circulante” deveria ser tributada pelo IRPJ e pela CSLL, segundo as regras do ganho de capital. Isso ocorria mesmo que o contribuinte efetuasse a reclassificação contábil para o “Ativo Circulante” antes da venda, pois somente se admitia como “receita bruta” destas empresas aquela originada da venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, excluindo-se, portanto, receitas da venda de imóveis mantidos para locação e para posterior alienação.
O entendimento da COSIT 7/2021
A COSIT entendeu que a alteração da finalidade do bem (inicialmente mantido para locação com a intenção de futura venda) é uma prática comum que habitualmente ocorre nas empresas que exploram a atividade imobiliária. Logo, é permitido caracterizar tal alteração de finalidade como parte do ciclo operacional do negócio.
Neste cenário, a COSIT agora entende que a receita decorrente da venda dos imóveis deve compor tanto o resultado operacional como receita bruta da pessoa jurídica, assim como a base de cálculo do IRPJ e da CSLL das pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido por meio da aplicação do Coeficiente de Presunção.
Na Solução de Consulta, a Cosit prescreve que os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda devem ser classificados no “Ativo Não Circulante”, na condição de propriedade para investimento, enquanto permanecerem alugados. A partir do período que estiverem disponíveis para venda, ser transferidos para uma conta de estoque no “Ativo Circulante”.
Aplicação e reflexos da COSIT n.º 7/2021
Com base em dispositivos da legislação do Imposto de Renda, a COSIT destacou a necessidade dos imóveis a serem alienados não serem destinados à manutenção das atividades da pessoa jurídica como, por exemplo, a sede da empresa. Também ressalvou as hipóteses em que as receitas tenham sido obtidas de forma estranha às operações da empresa, inclusive no que se refere à manutenção do imóvel exclusivamente para valorização, pois, desta forma, ficaria evidente a natureza econômica e jurídica de imobilizado ou investimento.
Ocorrendo tais situações, o entendimento da Receita Federal é de que o resultado positivo obtido com a alienação caracteriza ganho de capital, mesmo que o objeto principal da empresa seja a alienação de imóveis e que ocorra a reclassificação.
Por fim, a título de esclarecimento, a Solução de Consulta se pronunciou no sentido de que a empresa do ramo imobiliário que se sujeita à incidência cumulativa das Contribuições Sociais ao Programa de Integração Social – PIS e ao Financiamento da Seguridade Social – COFINS permanece utilizando as alíquotas de 0,65% e de 3%, respectivamente, com relação à receita bruta da venda de imóveis próprios, ainda que estes tenham sido objeto de prévia locação a terceiros.
