Empresas imobiliárias do lucro presumido podem ter benefício tributário na venda de imóveis

Coordenação Geral de Tributação publicou entendimento que possibilita redução da tributação na venda de imóveis anteriormente alugados.
Andressa-Akemi-Saizaki

Andressa Saizaki

Head da área de direito tributário

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Os contribuintes optantes do lucro presumido dedicados à atividade imobiliária sempre enfrentaram dúvidas tributárias quando decidiam vender imóveis que tivessem sido destinados à locação. Esta insegurança foi originada pela diferença de tratamento tributário das receitas provenientes das atividades de locação e venda, conforme a classificação contábil dos imóveis pelo contribuinte.

As receitas de compra e venda de imóveis recebidas por estas empresas são tributadas pelo Imposto de Renda Pessoa Jurídica – IRPJ e pela Contribuição Social sobre Lucro Líquido – CSLL, com um percentual de presunção de 8%. Contudo, quando estas mesmas empresas efetuam a venda de imóveis anteriormente destinados à locação, não se aplica o percentual de presunção, mas as regras do ganho de capital (mais onerosas). A diferença tem por fundamento a classificação contábil dos imóveis que, quando fazem parte do “ativo circulante” ou “estoque” têm aplicação do percentual de presunção. Já quando dedicados à locação, integram o “ativo não circulante”, e a venda destes ativos se sujeita ao ganho de capital.

Entretanto, um recente pronunciamento da Receita Federal, por meio de sua Coordenação Geral de Tributação – COSIT, modificou parcialmente o entendimento aplicável ao tema, viabilizando a reclassificação de imóveis conforme a destinação a ser dada pelo contribuinte optante do lucro presumido e dedicado à atividade imobiliária, reduzindo significativamente a tributação incidente.   

O entendimento anterior

O entendimento da Receita Federal era de que a receita proveniente da venda de bens do “Ativo Não Circulante” deveria ser tributada pelo IRPJ e pela CSLL, segundo as regras do ganho de capital. Isso ocorria mesmo que o contribuinte efetuasse a reclassificação contábil para o “Ativo Circulante” antes da venda, pois somente se admitia como “receita bruta” destas empresas aquela originada da venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, excluindo-se, portanto, receitas da venda de imóveis mantidos para locação e para posterior alienação.

O entendimento da COSIT 7/2021

A COSIT entendeu que a alteração da finalidade do bem (inicialmente mantido para locação com a intenção de futura venda) é uma prática comum que habitualmente ocorre nas empresas que exploram a atividade imobiliária. Logo, é permitido caracterizar tal alteração de finalidade como parte do ciclo operacional do negócio.

Neste cenário, a COSIT agora entende que a receita decorrente da venda dos imóveis deve compor tanto o resultado operacional como receita bruta da pessoa jurídica, assim como a base de cálculo do IRPJ e da CSLL das pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido por meio da aplicação do Coeficiente de Presunção.

Na Solução de Consulta, a Cosit prescreve que os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda devem ser classificados no “Ativo Não Circulante”, na condição de propriedade para investimento, enquanto permanecerem alugados. A partir do período que estiverem disponíveis para venda, ser transferidos para uma conta de estoque no “Ativo Circulante”.

Aplicação e reflexos da COSIT n.º 7/2021

Com base em dispositivos da legislação do Imposto de Renda, a COSIT destacou a necessidade dos imóveis a serem alienados não serem destinados à manutenção das atividades da pessoa jurídica como, por exemplo, a sede da empresa. Também ressalvou as hipóteses em que as receitas tenham sido obtidas de forma estranha às operações da empresa, inclusive no que se refere à manutenção do imóvel exclusivamente para valorização, pois, desta forma, ficaria evidente a natureza econômica e jurídica de imobilizado ou investimento.

Ocorrendo tais situações, o entendimento da Receita Federal é de que o resultado positivo obtido com a alienação caracteriza ganho de capital, mesmo que o objeto principal da empresa seja a alienação de imóveis e que ocorra a reclassificação.

Por fim, a título de esclarecimento, a Solução de Consulta se pronunciou no sentido de que a empresa do ramo imobiliário que se sujeita à incidência cumulativa das Contribuições Sociais ao Programa de Integração Social – PIS e ao Financiamento da Seguridade Social – COFINS permanece utilizando as alíquotas de 0,65% e de 3%, respectivamente, com relação à receita bruta da venda de imóveis próprios, ainda que estes tenham sido objeto de prévia locação a terceiros.

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