Finalmente, o compartilhamento de alienação fiduciário sobre bem imóvel

Entenda o compartilhamento de alienação fiduciária trazido pela MP 992/2020
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Dayana Dallabrida

Head da área de contratos e estruturação de negócios

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Publicada e em vigor desde 16.07.2020, a Medida Provisória nº 992 dispôs, além de outros temas, sobre a possibilidade de compartilhamento da alienação fiduciária de bem imóvel para a garantia de mais de um contrato de operação de crédito no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

Com alterações na lei 13.746 de 2017, a Medida Provisória permitiu ao fiduciante utilizar o bem imóvel como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o mesmo credor fiduciário da operação de crédito original.

Para registro, o título de compartilhamento da alienação fiduciária deve conter uma série de requisitos, alguns coincidentes ao já exigidos para os títulos de alienação fiduciária simples. Elencam o rol de exigências os seguintes itens:  valor principal, taxas de juros e encargos, prazos e condições de reposição do empréstimo, prazo de carência após o qual será expedida a intimação de constituição em mora, declaração do fiduciante pessoa física de contratação em benefício próprios ou da entidade familiar, previsão do possível vencimento cruzado das operações, previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos e, previsão, de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária.

O compartilhamento da alienação fiduciária implica, pela referida Medida Provisória, em algumas condições especiais na sua execução, a exemplo da possibilidade do vencimento cruzado entre as operações. A ausência de purgação da mora em qualquer das operações garantidas pelo imóvel faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais. Para essa faculdade, o credor fiduciário deverá exercê-la no momento da intimação tratada no § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, e promoverá os procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, integrando, necessariamente, o saldo devedor de todas as operações de crédito garantidas no compartilhamento da alienação fiduciária.

Ainda segundo a Medida Provisória em questão, no compartilhamento da alienação fiduciária, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural, a dívida não será considerada extinta e o devedor exonerado se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor integral da dívida.

Tal Medida Provisória faz agora mais dinâmica a atualização das garantias para um mesmo credor. Até aqui, para que o mesmo bem imóvel garantisse novas operações, era necessária a integração da operação original com a nova com o refazimento do título de alienação fiduciária, cancelando-se o anterior perante o Registro Imobiliário.

As disposições da MP n.º 992/2020 ainda são limitadas às operações celebradas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, mas o modelo de compartilhamento da alienação fiduciária poderia ser estendido para quaisquer outros tipos de financiamento, ajuste que se espera na eventual conversão, em lei, da Medida Provisória em pauta.

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