A aquisição de imóvel rural por estrangeiros é regulada pela Lei 5.709/71. Como regra geral, tem-se que o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural com área de até 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou não.
Módulo de exploração indefinida é uma unidade de medida, expressa em hectares, cuja dimensão varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo do município de localização do imóvel.
Alguns aspectos dessa lei merecem uma especial atenção.
O primeiro deles trata da alteração, promovida em 2020 pela Lei do Agro (Lei 13.986), que afastou as restrições para titularização de imóveis por estrangeiros nas hipóteses de sucessão legítima, execução de garantias e de liquidação de transações.
Um segundo aspecto muito relevante, que está em discussão, refere-se à aplicação das condições dessa lei às empresas brasileiras com controle estrangeiro. A lei prevê que, além dos estrangeiros, as empresas brasileiras com participação de pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras que tenham a maioria do seu capital e residam ou tenham sede em seu exterior estão submetidas às mesmas restrições. Com a Emenda Constitucional nº 6, que revogou o artigo 171 da CF, nasceu a discussão sobre a manutenção ou não desse dispositivo.
O tema está hoje no Supremo Tribunal Federal. Há duas medidas com votação iniciada. Uma delas é a ADPF 342, promovida pela Sociedade Rural Brasileira, que defende a isonomia do tratamento entre empresas brasileiras com ou sem capital estrangeiro. Ou seja, para fins de aquisição de imóveis rurais, a Sociedade Rural Brasileira defende a não aplicabilidade dos limites legais a empresa brasileira com capital e controle estrangeiro.
A outra medida é a Ação Civil Originária 2463, proposta pela União Federal e pelo INCRA, que objetiva a nulidade de um parecer da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo que dispensava os tabeliões e oficiais de registro locais da aplicação do regime da lei aos casos de aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras com capital estrangeiro.
São medidas com pretensões opostas, e, por isso, foram reunidas no STF para que tenham julgamento conjunto. Os votos já manifestados por alguns Ministros demonstram que não há consenso sobre o tema e não se sabe quando haverá uma orientação final. Por ora, as transações de imóveis rurais por empresas brasileiras com capital estrangeiro ficam prejudicadas com a incerteza instalada.
Por fim, um terceiro aspecto que merece atenção sobre a lei relaciona-se com a forma da aquisição do imóvel rural pelo estrangeiro. A lei prescreve que a escritura pública é essencial ao ato de aquisição. Esse dispositivo causava dúvidas sobre a possibilidade de outras formas de aquisição do imóvel pelo estrangeiro, a exemplo, pela usucapião. A esse respeito, o STJ, em 2018, em voto da Ministra Nancy Andrigui, decidiu pela possibilidade jurídica de aquisição de imóvel por estrangeiro pela usucapião. Ou seja, que não há obrigatoriedade de uma escritura pública de transferência, sendo admitida a aquisição chamada originária, desde que atendidos os demais requisitos da Lei 5.709/71.
A aquisição de imóvel rural por estrangeiro é um tema de especial cautela do legislador e dos Tribunais porque envolve a defesa do território e a soberania nacional. Contudo, a definição do tratamento das empresas brasileiras com capital estrangeiro reclama prioridade. É salutar para a economia que os agentes tenham a segurança jurídica para celebrar negócios envolvendo imóveis rurais.
