Síntese
A decisão trata da forma de distribuição de rendimentos no Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário administrado pelo BTG Pactual. No caso em questão, a CVM reviu um conceito que vinha sendo aplicado pelo mercado e que sempre foi considerado um atrativo aos investidores: a forma de apuração dos resultados a ser distribuídos aos cotistas. Em sede de recurso, o BTG obteve efeito suspensivo da decisão.
Comentário
Uma decisão do colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no âmbito do Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário (MXRF11), um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, com mais de 500 mil cotistas, pode representar um novo entendimento da autarquia com potencial de impactar todo o mercado. Ainda que os efeitos de tal decisão tenham sido suspensos após pedido de efeito suspensivo feito pelo BTG Pactual, administrador do Maxi Renda, um possível novo entendimento da CVM tem deixado apreensivos os participantes da indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).
A questão gira em torno da forma com que os resultados do fundo eram apurados e a consequente base de cálculo para a distribuição de dividendos aos cotistas. No último dia 25 de janeiro, o Maxi Renda divulgou fato relevante aos cotistas e ao mercado sobre a decisão da CVM acerca do regime contábil do fundo que vinha até então sendo adotado pelo BTG Pactual para o cálculo da distribuição de dividendos.
O fundo vinha distribuindo rendimentos calculados com base no regime de caixa, mesmo quando estes excediam os valores reconhecidos no lucro do exercício e/ou acumulados. Segundo a área técnica da autarquia “este excesso distribuído aumentaria a rubrica de prejuízos acumulados do Fundo de forma recorrente e, portanto, tais valores não poderiam ser classificados como rendimentos, mas sim como amortização do custo do capital investido pelos cotistas”. Ou seja, segundo a Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE), as distribuições não tinham como base de cálculo lucros efetivamente auferidos no período pelo fundo.
Em sede de recurso ao colegiado da CVM, o BTG argumentou que resultados apurados para fins contábeis no âmbito da elaboração de demonstrações financeiras não possuem a mesma finalidade e nem os mesmos efeitos que a apuração de lucro de uma sociedade. Da mesma forma, argumentou o administrador, que a elaboração de demonstrações financeiras é realizada nos termos do plano contábil imposto pela regulamentação, o qual teria a finalidade de padronizar as publicações de demonstrações contábeis de modo a gerar fluxo para os cotistas sobre o patrimônio dos fundos, mas, neste cenário, não haveria objetivo de impedir distribuição de resultados em detrimento do capital social.
Já quanto à distribuição dos lucros no regime de caixa, o BTG argumentou que a lei dos fundos imobiliários determina que o lucro seja apurado em regime de caixa, consideradas as despesas e receitas que passaram pelo caixa do fundo no período. Da mesma forma é obrigatória a distribuição de 95% dos lucros auferidos no período, sob risco de desenquadramentos fiscais. “Dessa maneira, segundo o Recorrente, nos marcos temporais para que se determine o lucro passível de distribuição aos seus cotistas (30 de junho e 31 de dezembro de todos os anos), as receitas e as despesas que transitaram pelo caixa do Fundo devem ser confrontadas, a fim de se determinar o efetivo lucro do período, o “Lucro Caixa”. Portanto, no entender do Recorrente, os fundos garantem a distribuição somente de valores originados de efeito caixa positivo, preservando o aspecto de liquidez e atendendo à dinâmica do próprio FII.”
No âmbito do colegiado, o relator divergiu do entendimento do BTG alegando que todo valor distribuído em razão acima do que foi apurado pelo lucro contábil acumulado no período deveria ser considerado como amortização de cotas ou devolução de capital, mas não como distribuição de rendimentos aos cotistas.
O entendimento do mercado é de que a forma como a regra vinha sendo interpretada favorecia o investidor e toda a indústria dos fundos imobiliários. Por fim, há hoje uma apreensão por parte de investidores e demais agentes de mercado pelo fato de que a distribuição de dividendos como vem sendo aplicada é um dos principais atrativos destes fundos.
