Inovações no direito imobiliário: a criação de condomínios de lotes e a permissão de loteamentos fechados

A recente conversão em lei da MP nº 759/16 trouxe novas ferramentas e opções no âmbito da regularização fundiária urbana.
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Dayana Dallabrida

Head da área de contratos e estruturação de negócios

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Na última terça-feira, 11 de julho, o Congresso sancionou a Medida Provisória nº 759/2016, convertendo-a na Lei Federal de nº 13.465/17. Essa novidade promoveu alterações em diversas outras leis, tais como o Código Civil, a Lei de Registros Públicos e até o Estatuto da Cidade, disciplinando novas regras para a regularização fundiária urbana em geral, o que tem impactos diretos no mercado imobiliário.

Entre as novidades, destacam-se as seguintes:

Consórcio Imobiliário

O Município tem prerrogativa de determinar parcelamento, edificação ou utilização compulsória de solo urbano cujo aproveitamento, de acordo com o Plano Diretor, seja inferior ao mínimo (Lei nº 10.257/01, art. 5º).

A Lei nº 13.465/17 regula a criação, nesses casos, do Consórcio Imobiliário como forma de viabilização financeiro do aproveitamento do imóvel. Na prática, o proprietário poderá desenvolver planos de urbanização, regularização fundiária ou de reforma, conservação e construção por meio da qual transfere ao Município o seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, a propriedade de unidades imobiliárias devidamente urbanizadas e/ou edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao patrimônio público.

Trata-se de uma forma de incentivo aos proprietários de imóveis subutilizados que não possuem capital para desenvolver os planos por conta própria. Com o uso dessa ferramenta, o proprietário do imóvel subutilizado ganha unidades imobiliárias de valor equivalente ao do imóvel antes das benfeitorias, e o Município promove a melhoria da cidade e adequação à função social da propriedade urbana.

Loteamento fechado

Com a inovação da Lei nº 13.465, agora é possível desenvolver loteamentos fechados, permitindo que o acesso ao espaço do loteamento seja controlado. Na prática, os loteamentos não poderão restringir o acesso dos pedestres e condutores de veículos, mas poderão exigir identificação e cadastro antes de acessar a área.

Essa permissão de controle de acesso trará maior qualidade na segurança dos loteamentos e poderá ser uma vantagem a ser ofertada aos compradores. No entanto, este foi um tema muito controverso e que gerou muitos debates. A Lei estabeleceu que cada Município deverá regular a matéria, uma vez que a propriedade das vias de circulação permanece sendo do Poder Público.

Condomínio de lotes

A nova lei alterou parte do Código Civil, inserindo nele o artigo 1.358-A, que prevê expressamente a criação dos chamados “Condomínios de Lotes”.

No Brasil inteiro, esse tipo de empreendimento era envolto em insegurança. Exatamente porque era proibido desenvolver empreendimentos que consistissem na venda de terrenos para que os próprios compradores fizessem o seu projeto de casa. Tal situação implicava em um ônus aos empreendedores que eram obrigados a desenvolver e aprovar um projeto de condomínio com projetos básicos e, somente após a venda, o comprador poderia fazer as alterações no projeto. Com a introdução do art. 1.358-A, passa a ser permitido que o empreendedor desenvolva projeto de incorporação imobiliária sem que tenha de incluir os projetos das construções, ou seja, vender somente os lotes de terrenos e deixar a cargo do comprador construir sua casa ou sobrado da forma que este quiser.

Tal inovação é positiva porque remove dos ombros do empreendedor a responsabilidade de elaborar de antemão os projetos de casa que teriam de ser alterados no futuro. Assim, pode focar no desenvolvimento da estrutura e das áreas comuns do condomínio, deixando o projeto e construção das casas para os compradores e/ou futuros efetivos moradores.

Arrecadação de imóveis abandonados

Desde 2001, com a Lei nº 10.257/01, os imóveis urbanos privados que se encontram abandonados e cujos proprietários não queiram mais conservá-los ficam sujeitos à arrecadação pelo Município na condição de bem vago.

Com a sanção da Lei nº 13.465/17, determinou-se que a intenção de não conservação do bem pode ser presumida se o proprietário não pagar os impostos de propriedade por um período de 05 (cinco) anos. A partir daí, após instaurar procedimento administrativo, o Município tem direito de realizar diretamente ou por meio de terceiros os investimentos no imóvel para lhe dar nova função social (programas habitacionais, prestação de serviços públicos ou concessão para entidades filantrópicas).

A contar do dia da arrecadação, o proprietário tem 03 (três) anos para reivindicar a posse do imóvel, mas deverá ressarcir previamente o Município em valor atualizado pelos investimentos feitos no imóvel.

Alteração na Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida

A nova lei também promove alterações no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV – criado pela Lei nº 11.977/09), especificamente no que diz respeito à alienação fiduciária.

Com a novidade, as pessoas que se tornaram beneficiárias do Programa utilizando-se de integralização de cotas do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) são obrigadas a ocupar o imóvel adquirido em até 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato –desde que o instrumento tivesse cláusula de alienação fiduciária em garantia com o FAR. Se a ocupação não ocorrer no prazo, o FAR fica automaticamente autorizado a resolver o contrato e alienar o imóvel para outro beneficiário.

Além disso, a lei prevê o vencimento antecipado da dívida decorrente do contrato de compra com alienação fiduciária em garantia firmado com o FAR nos casos de: a) alienação ou cessão do imóvel antes da quitação; b) utilização do imóvel em finalidade diversa de moradia dos beneficiários ou da família; e c) atraso superior a 90 (noventa) dias no pagamento das obrigações do contrato, inclusive os tributos e contribuições condominiais que recaem sobre o imóvel.

Nessas hipóteses, o FAR deverá requerer ao oficial do registro de imóveis que intime o beneficiário a pagar a dívida no prazo de 15 (quinze) dias. Se o beneficiário não o fizer, também ocorrerá a resolução do contrato e consolidação da propriedade fiduciária do bem em favor do FAR, além da restituição da posse do imóvel, sob pena de caracterizar-se esbulho possessório por parte do ocupante.

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