No final do ano passado foi publicada a Medida Provisória nº 915/19, promovendo diversas alterações legislativas com o objetivo de aprimorar a gestão e a alienação de imóveis públicos da União.
Na oportunidade, tratamos de algumas dessas inovações, como a possibilidade de celebração de contratos de cessão de uso de bens federais em que a contraprestação seja instrumentalizada por uma obrigação de fazer (construir, reformar ou prestar serviços de engenharia em imóveis da União, ainda que não sejam aqueles objetos da cessão) e a figura do contrato de gestão para ocupação de móveis federais, que pode ter como objeto a manutenção e o gerenciamento do imóvel, autorizando-se a contratação por até 20 anos.
Eis que, no início de junho, a MP n.º 915 foi convertida na Lei n.º 14.011, alterando a redação da Lei Federal n.º 9.636/1998, que dispõe sobre a gestão dos bens imóveis de domínio da União, incluindo importantes dispositivos que trazem novas ferramentas para promover a função social da propriedade pública.
Além daquelas novidades tratadas quando do exame da MP n.º 915, as quais foram mantidas, a nova lei alterou o texto do artigo 4º da Lei Federal n.º 9.636/98 possibilitando, assim, a celebração de convênios ou contratos entre a iniciativa privada e a União com vistas à execução de atividades de demarcação, cadastramento, avaliação, fiscalização e venda de imóveis federais.
Anteriormente, a Lei federal n.º 9.636/98 já contemplava a celebração de ajustes com tais objetivos. No entanto, em sua tramitação junto à Câmara dos Deputados, a MP n.º 915 foi alterada para incluir ao conteúdo do antigo artigo 4º, a alternativa de que convênios e contratos tivessem como escopo, também, a venda de imóveis federais.
O artigo 4º passou a contar com um novo § 2º, que autoriza a União a retribuir – remunerar – as obrigações assumidas no âmbito de tais contratos ou convênios com receita proveniente da alienação dos imóveis até o montante que satisfaça os custos assumidos.
Ou seja, nos termos da Lei Federal n.º 14.011/20, passa-se a admitir a celebração de contratos administrativos que tenham por objeto a prestação dos serviços necessários à alienação de imóveis federais.
Referida alteração dialoga com o novo artigo 11-C da Lei Federal n.º 9.636/98, também objeto da MP n.º 915, que prescreve a exigência de prévia licitação, quando houver contratação para avaliação imobiliária para fins de alienação de imóveis federais com a iniciativa privada, cabendo a contratação à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SCGPU) ou à entidade pública gestora responsável pelo imóvel.
A mudança vem em boa hora, uma vez que o procedimento de alienação de bens imóveis previstos na Lei Federal n.º 8.666/93, muitas vezes, mostra-se ineficiente.
Na linha da modernização da gestão e, porque não, do procedimento de alienação de imóveis federais, a Lei Federal n.º 14.011/20 estabelece, em seu artigo 11-B o critério para calcular o valor do domínio pleno de imóveis da União, vinculando-o à plana de valores da SCGPU.
Para tanto, conforme § 4º do referido dispositivo, caberá aos Municípios e Distrito Federal fornecer o valor venal dos terrenos federais localizados em seus respectivos territórios, anualmente, para subsidiar a atualização da base de dados da SCGPU.
Outro ponto positivo da Lei Federal n.º 14.011/20 foi a inclusão do artigo 23-A, que permite que a Administração Pública federal receba proposta de aquisição de imóveis federais, desde que estes não estejam sob regime enfitêutico ou em ocupação.
Em caso de manifestação favorável da SCGPU, cabe ao interessado realizar a avaliação imobiliária, caso a avaliação da própria Secretaria não esteja vigente, ocasião em que a SCGPU fica responsável pela homologação do laudo.
Ainda que o interessado na aquisição de imóveis federais obedeça a todos os trâmites necessários à compra, caberá à SCGPU realizar procedimento licitatório, garantindo-se o direito de preferência ao interessado na aquisição, caso este apresente o mesmo valor oferecido pelo vencedor do certame.
Por fim, aproximando o mercado imobiliário da gestão de bens imóveis federais, o artigo 24-A, § 3º, acrescido pela nova lei, autoriza a venda direta de imóveis da União por intermédio de corretores imobiliários.
Verifica-se, portanto, que a Lei Federal n.º 14.011/20 trouxe alterações paradigmáticas à gestão imobiliária federal, aproximando as práticas do setor imobiliários e, assim, garantindo ao processo maior transparência, celeridade e padronização.
