Lucros cessantes não são presumidos em rescisão por atraso na entrega, decide STJ

STJ decide que lucros cessantes não são presumidos quando comprador pede rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel.

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Síntese

A Quarta Turma do STJ decidiu que, ao optar pela rescisão contratual devido ao atraso na entrega do imóvel, o comprador não pode presumir lucros cessantes. A jurisprudência que admite essa presunção se aplica apenas quando o comprador mantém o vínculo contratual. Assim, ao buscar a rescisão, o comprador só tem direito à restituição do valor pago, sem a presunção de aluguéis não recebidos. A decisão reflete a distinção entre rescisão e manutenção do contrato para efeito de indenização.

Comentário

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou uma importante distinção em uma recente decisão relacionada à rescisão de contrato e à indenização por lucros cessantes devido ao atraso na entrega de um imóvel. Em uma votação majoritária, a Quarta Turma concluiu que o dano que poderia justificar a indenização por lucros cessantes não pode ser considerado automaticamente se o comprador decidir rescindir o contrato diante do atraso.

Esse julgamento envolveu o recurso de uma construtora e estabeleceu uma diferença significativa em relação à jurisprudência anterior. Segundo a interpretação consolidada, a indenização por lucros cessantes poderia ser presumida se o comprador optasse por manter o contrato, mesmo diante da demora na entrega do imóvel. Nesse caso, não seria necessário comprovar os lucros cessantes, pois eles eram considerados automáticos em razão da perda da posse do imóvel na data acordada.

Entretanto, a ministra Isabel Gallotti, que apresentou o voto vencedor, enfatizou que a situação em análise era diferente. Ao decidir rescindir o contrato, o comprador nunca possuirá o imóvel, tornando inviável a reivindicação de indenização por lucros cessantes. A ministra argumentou que, nessa situação, a pretensão de resolução do contrato não se coaduna com a expectativa de obter uma renda mensal proveniente do imóvel.

O caso originou-se do pedido dos herdeiros do comprador, que buscaram a rescisão do contrato e a compensação por danos, devido ao atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta. Na primeira instância, a construtora foi condenada a pagar pelos lucros cessantes. Contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) alterou essa decisão, reconhecendo a impossibilidade de acumular a indenização com o pedido de rescisão.

Ao recorrer ao STJ, os autores da ação defenderam seu direito à indenização, argumentando que o atraso os impediu de obter renda com o aluguel do imóvel. O relator inicial, ministro Marco Buzzi, restabeleceu a condenação da construtora, alegando que os lucros cessantes deveriam ser presumidos em caso de atraso na entrega. Porém, na deliberação colegiada, prevaleceu a opinião divergente da ministra Isabel Gallotti, que destacou a distinção crucial entre manter o contrato e rescindi-lo em relação à indenização.

A ministra explicou que, ao optar pela rescisão, o comprador tem direito à restituição total do valor pago, corrigido e acrescido dos juros aplicáveis, o que reflete a restauração de seu patrimônio. Assim, os prejuízos financeiros seriam compensados pela devolução do montante pago, eliminando a necessidade de considerar aluguéis não recebidos.

Isabel Gallotti ressaltou que a jurisprudência do STJ é clara ao pressupor os lucros cessantes quando o comprador mantém o contrato e se vê privado do imóvel na data prevista. Nessa situação, o comprador teria que arcar com despesas de moradia alternativa ou perderia a oportunidade de alugar o imóvel, configurando um interesse positivo. Contudo, na rescisão do contrato, a regra é que os lucros cessantes não são presumidos e devem ser comprovados de forma robusta, caso se alegue que a devolução integral do valor pago não é suficiente para restaurar o patrimônio do credor.

Essa decisão destaca uma distinção fundamental entre a manutenção e a rescisão do contrato no que tange à indenização por lucros cessantes. Essa diferenciação é crucial para garantir que os direitos dos compradores sejam devidamente resguardados, levando em conta as particularidades de cada caso. Ao optar pela rescisão contratual, o comprador visa a restituição de seu patrimônio, o que envolve o reembolso do montante pago e seus encargos legais. Essa abordagem tem como objetivo restabelecer a situação financeira do comprador, afastando a presunção de lucros cessantes.

Dessa forma, a deliberação da Quarta Turma do STJ enfatiza a importância de uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas de cada situação, assegurando que os direitos dos compradores sejam efetivamente protegidos. A distinção entre a manutenção do contrato e a rescisão é essencial para determinar quando a presunção de lucros cessantes se aplica, garantindo uma indenização justa para os compradores. Essa decisão reflete um avanço na jurisprudência, proporcionando maior clareza sobre as implicações da rescisão contratual e fortalecendo a proteção dos direitos dos consumidores no setor imobiliário.

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