A permuta de imóveis pode ser utilizada por incorporadoras e construtoras como uma estratégia para obterem os terrenos onde implementarão os seus empreendimentos sem comprometer o seu caixa, o que significa maior disponibilidade de recursos financeiros para a execução da obra. Para o proprietário do imóvel, por sua vez, a permuta pode representar a garantia de amplificação do potencial de ganho sobre sua propriedade.
Mas no que consiste a permuta de imóveis? Ela pode ser realizada de duas formas: a primeira, consiste na permuta física, hipótese em que o proprietário do imóvel cede a sua propriedade à incorporadora/construtora em troca de receber determinada quantidade de unidades imobiliárias após a conclusão do empreendimento (as unidades a serem recebidas podem ser no mesmo local ou em local diverso). Esta operação pode envolver apenas a entrega de unidades imobiliárias ou a entrega de unidades somada a determinada quantia em dinheiro. A segunda, consiste na permuta financeira, hipótese em que o proprietário do imóvel cede a sua propriedade à incorporadora/construtora em troca de um percentual do Valor Geral de Vendas (VGV) obtido com a comercialização das unidades do futuro empreendimento.
Para que o proprietário do imóvel e a incorporadora/construtora tirem o maior proveito possível dessa operação, é essencial o acompanhamento por assistência jurídica especializada.
Por parte do proprietário do imóvel, a primeira medida necessária será a realização de uma
Due Diligence quanto à situação jurídica e financeira da incorporadora/construtora com a qual pretende permutar o seu imóvel. Esta análise possibilitará ao proprietário verificar se a incorporadora/construtora terá condições de cumprir o acordado e se o seu imóvel não acabará sendo destinado para a quitação de dívidas previamente existentes.
Além disso, um instrumento jurídico bem elaborado garantirá ao proprietário do imóvel a fixação de prazos junto à incorporadora/construtora para que lhe entregue as unidades combinadas, assim como penalidades para o caso de descumprimento deste prazo. A previsão de garantias, como a alienação fiduciária de outros imóveis já finalizados pela incorporadora/construtora, também será um meio importante de salvaguardar os interesses do proprietário de forma mais rápida caso o descumprimento ocorra.
O contrato também deverá dispor acerca da isenção de responsabilidade do proprietário do imóvel quanto à execução do empreendimento, além de descrever pormenorizadamente as unidades a serem recebidas ou o modo de cálculo da participação do proprietário do imóvel no VGV, incluindo os prazos e formas de pagamento.
Por parte da construtora/incorporadora por sua vez, os cuidados envolverão a realização de Due Diligence do imóvel e dos seus ex-proprietários. Por meio dela, será possível verificar a regularidade fundiária do imóvel, a consolidação da propriedade do imóvel ou se existem demandas judiciais a este respeito, se existem ônus que recaiam sobre o imóvel, se a instalação do empreendimento no imóvel será viável ____ levando em consideração exigências ambientais e da prefeitura ____, se o proprietário do imóvel possui dívidas que posteriormente possa tornar questionável a permuta realizada, entre outras questões.
Quanto ao instrumento jurídico, a previsão de condições suspensivas e resolutivas relacionadas aos estudos de viabilidade do empreendimento podem servir de garantia à incorporadora/construtora. Além disso, o contrato deve tratar acerca do momento da transferência das unidades a serem entregues ao proprietário do imóvel, bem como sobre a possibilidade de alienação das unidades recebidas e suas condições, a fim de garantir que um cenário de competição entre os permutantes quanto à venda das unidades não seja instaurado.
Tomados todos esses cuidados, a operação será considerada segura, podendo resultar em relevantes ganhos financeiros para todos os envolvidos. Conte conosco para orientação especializada e segurança em cada passo. Aproveite o potencial máximo do seu imóvel!
