A Lei n.º 14.711/2023, batizada de Marco Legal das Garantias, promoveu um aprimoramento no sistema jurídico de garantias no Brasil, já há muito desejado. São previsões que aperfeiçoam e modernizam modelos de garantias já existentes, mas que também inovam o sistema de modo a viabilizar a criação de modelos contratuais de garantias com atributos de publicidade e exequibilidade.
O Marco Legal das Garantias é aprovado em simbiose com a já relevante atualização do cenário institucional pela lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), que modernizou o sistema de registros públicos no Brasil.
Dentre os temas abrangidos pela nova lei, estão as disposições sobre a alienação fiduciária de imóveis a sanar dúvidas procedimentais que perturbavam a operação do modelo de garantia.
Também no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, o mercado vê com grande entusiasmo a previsão de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo bem. Até então, estando um determinado bem imóvel comprometido com uma operação de valor inferior ao valor do bem, ou seja, mesmo havendo um excedente econômico para garantir a tomada de novos créditos, este excedente era desperdiçado. A lei, assim, promoveu um melhor aproveitamento desse patrimônio imobiliário com a autorização da incidência de mais de uma operação de garantia pela instituição da alienação fiduciária. Como no sistema já conhecido de graus de hipoteca ou penhora estabeleceu-se, para os credores fiduciários, um sistema de prioridade de excussão por antiguidade.
Outra temática de extrema relevância foi a modernização da hipoteca, que recebeu um regime próprio de execução extrajudicial, assemelhado ao procedimento da alienação fiduciária. Os títulos constitutivos da hipoteca poderão, daqui em diante, contemplar previsão específica do procedimento de execução extrajudicial, o qual segue um roteiro similar ao previsto na lei de alienação fiduciária: o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias e, caso a mora permaneça, o fato é levado a registro e o imóvel levado a leilão público.
A lei também criou a figura do Contrato de Administração Fiduciária de Garantias, que consiste na possibilidade de que qualquer garantia constituída seja levada a registro e submetida à gestão e, ainda, à execução, por um terceiro, designado agente de garantia. Ou seja, trata-se da nomeação de um terceiro a assumir a administração da garantia, inclusive com o poder de realizá-la pelas formas próprias da modalidade.
Essas são apenas algumas mudanças operadas pelo Marco Legal de Garantias e que aconteceram com o propósito de fomentar o mercado de crédito e, sobretudo, reduzir a taxa de juros no País. O aprimoramento do sistema de garantias, tornando-o mais eficaz, mais transparente e com melhor aproveitamento do patrimônio disponível, tem repercussão direta no custo do capital. É simples: a segurança da garantia faz menor o custo do crédito para o tomador.
