STJ afasta incidência de tributação sobre a permuta de imóveis

Contrariando o entendimento da Receita Federal, STJ decide que em permuta de imóveis há mera troca de ativos e não auferimento de receita.
Sabrina

Sabrina Aparecida Conceição

Trainee egressa do Vernalha Pereira

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Síntese

Em recente decisão, o STJ entendeu que em casos de permuta, não deve incidir tributação sobre o valor bruto do imóvel, mas somente sobre a torna.

Comentário

A permuta sempre foi um instrumento amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, e se intensificou particularmente no período da crise financeira, com a desaceleração do crescimento do setor. Como as empresas não dispunham de recursos em caixa para as operações, a permuta se mostrou um interessante mecanismo de transação de imóveis. A permuta nada mais é do que a troca de um imóvel por outro. Se houver diferença de valores entre os bens imóveis trocados, convenciona-se o pagamento de compensação financeira, chamada de torna.

Atualmente, operações de permuta se submetem à incidência de quatro tributos – IRPJ, CSLL, PIS e Cofins – incidentes sobre o valor dos imóveis recebidos. Em consulta realizada por uma pessoa jurídica proprietária de um terreno com pretensão de permuta, a Receita Federal emitiu a Cosit 339, manifestando entendimento de que, no caso de pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido que efetuam operações imobiliárias, constitui receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto a torna: “as normas concernentes a operações de permuta são aplicadas às operações de compra e venda de terreno resolvidas mediante dação em pagamento de unidade imobiliária construída ou a construir. No caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com base no lucro presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste”.

Todavia, em recente decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a incidência de tributação em operações de permuta quando não há recebimento a título de torna. Entendeu a Corte superior que nas hipóteses em que houver o recebimento de valores sob essa rubrica, somente este montante será submetido à tributação.

Trata-se do Recurso Especial nº 1.733.560. Na ação originária, a Autora era empresa do segmento de incorporações imobiliárias e pleiteava a restituição dos valores pagos a título de tributação sobre os imóveis recebidos em decorrência de um contrato de permuta.

A União recorreu ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região alegando que o art. 533 do Código Civil, que dispõe que “aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda”, equipara a permuta à operação de compra e venda, inclusive para fins tributários. Logo, a permuta seria passível de incidência de tributação.

O Tribunal entendeu que para fins de tributação o art. 533 do CC não é aplicável. Segundo a Corte, mesmo que o dispositivo legal determine que as normas de compra e venda do âmbito cível sejam aplicadas à permuta, não necessariamente há a equiparação entre uma e outra na esfera tributária.

No STJ, o Ministro Herman Benjamin, relator no processo, esclareceu que, nos casos de permuta, na maioria das vezes não há auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca, tratando-se apenas de substituição de ativos.

Apesar de ser apenas uma decisão de turma, este é um precedente relevante para as empresas do setor imobiliário. O benefício é perceptível principalmente pelas pessoas jurídicas optantes do regime do lucro presumido. Isso porque as empresas de lucro real já possuem este entendimento expresso na IN/SRF 107/88. Estas não só não podiam se beneficiar da Instrução Normativa como também sofriam o impacto financeiro do entendimento contrário da Receita.

O precedente também abre um caminho para ações questionando a legalidade da incidência do tributo e restituição dos valores já pagos ao Fisco.

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