A Lei 13.786/18, que entrou em vigor no dia de sua publicação em 28 de dezembro de 2018, trouxe previsões acerca dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e adquirentes nos casos de rescisão contratual, especialmente nos casos de inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e loteamento.
Esta Lei, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, efetuou modificações nas leis sobre edificações e incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64) e sobre o parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79) e trouxe, inclusive, a obrigatoriedade de inclusão de um “quadro-resumo” nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas e de loteamentos.
Em tal quadro-resumo deverá conter informações básicas sobre esses contratos, tais como: preço e forma de pagamento, valor da corretagem e identificação do beneficiário, índices de correção monetária aplicáveis ao contrato, taxas de juros, termo final para obtenção do habite-se e as consequências do desfazimento do contrato, por meio de distrato ou por resolução contratual motivada por inadimplemento do incorporador, do loteador ou do adquirente.
Neste último caso, quanto aos efeitos do desfazimento do contrato, é preciso ainda que esse item esteja em destaque no quadro-resumo com negrito no tocante as penalidades aplicáveis e os prazos para a devolução dos eventuais valores já pagos pelo adquirente. Caso não contenha todos os itens indicados na lei, haverá um prazo de 30 (trinta) dias para que sejam feitas as inclusões e correções, sob pena de caracterização de justa causa para a rescisão do contrato pelo adquirente.
A Lei do Distrato Imobiliário previu também que, em caso de resolução do contrato em decorrência do inadimplemento ou desistência do adquirente de unidade autônoma decorrente de incorporação imobiliária, a multa rescisória não poderá exceder os 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Antes da vigência dessa Lei, o Supremo Tribunal de Justiça – STJ havia pacificado o entendimento segundo o qual era razoável a retenção dos pagamentos realizados até a rescisão do contrato entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento)[1].
No entanto, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, ou seja, quando há a destinação de bens do incorporador para uma finalidade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e entrega das unidades imobiliárias mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador, a multa rescisória nos casos de desistência ou inadimplemento do adquirente poderá ser estabelecida em até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
No regime do patrimônio de afetação é bastante comum que os valores decorrentes da venda das unidades imobiliárias ainda na planta sejam destinados exclusivamente à construção do empreendimento. Por isso, nesses casos, a desistência ou o inadimplemento dos adquirentes poderá comprometer a execução da obra como um todo, o que justifica previsão de um percentual maior de retenção em relação aos valores pagos pelo adquirente. Por outro lado, nos casos de parcelamento do solo urbano, a multa rescisória em casos de desistência ou inadimplemento do adquirente será de até 10% (dez por cento) sob o valor do contrato.
Outra importante previsão trazida pela Lei 13.786/18 diz respeito ao atraso na entrega do imóvel, que poderá ser for de até 180 (cento e oitenta). Nessa hipótese, o atraso não poderá servir como justa causa para a resolução do contrato pelo adquirente e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Contudo, para tanto é preciso que haja expressa previsão do contrato de forma clara e destacada a esse respeito.
Após esse período (de 180 dias), fica a critério do adquirente a rescisão do contrato com o recebimento de todos os valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 (sessenta) dias contados da resolução, ou, em caso de continuação do contrato, o adquirente terá direito a uma indenização no montante de 1% (um por cento) sobre o valor que já pagou pelo imóvel para cada mês de atraso na entrega da obra.
O propósito da Lei do Distrato Imobiliário foi o de pacificar as relações jurídicas, especialmente de consumo, envolvendo a aquisição de imóveis decorrentes de incorporações imobiliárias e de parcelamento do solo. A determinação de regras claras e o reforço da obrigatoriedade do vínculo contratual firmado visa a proteção da sociedade, do mercado de construção civil e do próprio empreendimento.
Isso porque as resoluções e distratos dos contratos imobiliários, quando decorrentes da desistência ou do inadimplemento do adquirente, causam enormes prejuízos para as incorporadoras e loteadoras, ainda mais em um cenário de forte recessão do mercado imobiliário em decorrência da crise econômica no Brasil. Além disso, os próprios consumidores são afetados por esse comportamento, ou seja, aumento das resoluções e distratos, com o atraso ou mesmo a inviabilidade na execução das obras do empreendimento.
Em adendo, a previsibilidade legislativa com a prefixação das regras traz segurança jurídica e propicia os investimentos no setor da construção civil, algo que poderá repercutir também na melhoria das condições para a concessão do crédito mediante o financiamento decorrente de instituições financeiras aos consumidores.
