Em tempos de adoção de medidas de prevenção contra a disseminação do COVID-19, inúmeras construtoras e incorporadoras enfrentam a incerteza de início, continuidade e finalização das incorporações imobiliárias já planejadas para o ano de 2020 e seguintes. Afinal, o cronograma das obras pode ser diretamente afetado pela interrupção da cadeia de fornecimento de materiais, bem como da impossibilidade de contratação de mão de obra, que está em quarentena obrigatória após o reconhecimento do status de pandemia mundial pela OMS e a decretação do estado de calamidade pública. Ainda, enfrentam possível inadimplemento por parte dos adquirentes, tendo em vista a paralisação da grande maioria dos negócios e, consequentemente, das receitas dali advindas.
Dentre os planos de contingência que podem ser adotados para evitar medidas drásticas, as incorporadoras podem requerer e negociar, tanto em casos de contratos com a administração pública quanto em empreendimentos particulares, a prorrogação de todos os prazos contratuais de início e entrega da obra. Ainda, é possível negociar com os adquirentes e fornecedores não apenas o adiamento das datas dos pagamentos mensais, como também instituir formas de parcelamento, ou até renegociar o valor do empreendimento, a depender, certamente, das previsões específicas de cada contrato em discussão.
Existem inúmeras medidas para evitar o cancelamento da obra, resguardar todos os contratos, assegurar empregos e receitas envolvidas, em especial considerando a impossibilidade de cumprimento das obrigações contratuais em razão de configuração de força maior, caso fortuito, ou onerosidade excessiva. Em atenção à boa-fé, em tempos de calamidade e pandemia, a conservação do contrato ora firmado mediante negociações certamente pode ser a melhor saída.
Entretanto, ultrapassadas todas as possibilidades, pode a incorporadora desistir da incorporação, nos termos do artigo 34 da Lei n.º 4.591/1964, hipótese legal de resilição unilateral.
De praxe, os contratos de incorporação costumam contar com prazo de carência, sendo lícito à incorporadora, dentro deste prazo, desistir do empreendimento. Alguns contratos preveem hipóteses específicas que permitiriam esta desistência, bem como o procedimento a ser adotado. Outros contratos podem prever, também, que as parcelas vencidas serão retidas caso a desistência ocorra em tempo hábil. Essencial, portanto, análise pormenorizada do instrumento pertinente ao empreendimento em conjunto aos dispositivos legais cabíveis.
Primeiramente, para que a incorporadora possa se valer do instituto nos termos do artigo 34 da Lei de Incorporação Imobiliária, este prazo de carência deve necessariamente constar de forma expressa no instrumento a ser arquivado no Registro de Imóveis, assim como em toda a documentação preliminar de ajuste. Vale mencionar, ainda, que o prazo em comento é improrrogável e não pode ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro, qual seja 180 (cento e oitenta) dias.
Optando a incorporadora pela desistência da incorporação e/ou construção, esta decisão deve necessariamente ser denunciada por escrito ao cartório de Registro de Imóveis no qual está registrada a matrícula do imóvel em questão, bem como aos adquirentes ou promissários compradores, para que tenham ciência de que a incorporação imobiliária não seguirá o rumo planejado.
Entretanto, esta desistência não exime a incorporadora da devolução de eventuais valores que tenham sido recebidos dos adquirentes. Por outro lado, é possível que, se a construtora denunciar a incorporação dentro do prazo de carência, a obrigação de recolhimento de determinados impostos seja extinta.
Cabível também a observação de que ao adquirente também pode ser lícita a desistência da incorporação imobiliária dentro do prazo de carência, nos termos do entendimento jurisprudencial. Nestes casos, no entanto, a incorporadora poderá, a depender do caso, reter os valores decorrentes das perdas e danos causados pela desistência.
Em ambos os casos de restituição, é possível que seja estipulada a devolução parcelada do montante, de modo a não impactar o fluxo de caixa da Incorporadora.
O ideal é, sempre, a análise jurídica e minuciosa do contrato específico que rege a relação contratual, para que se possa verificar a possibilidade legal e contratual de desistência do empreendimento, e qual o procedimento a ser adotado. Inobstante, importante ter em mente que as relações contratuais devem ser pautadas pela boa-fé e responsabilidade social, sem prejuízo da negociação entre as partes envolvidas em prol do resguardo da relação negocial.
