Instituído em 2004 pela Lei nº 10.931/04, o Regime Especial de Tributação – RET visava incentivar a construção de moradias para população de baixa renda. Para tanto, através do RET foram estabelecidas alíquotas reduzidas de tributos federais às incorporações com patrimônio de afetação, as quais variavam de 1% para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social com valor de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), até 4% para as demais incorporações.
Ocorre que, embora referida lei tenha estabelecido que sua aplicabilidade às incorporações de imóveis do PMCMV se estenderia somente até 31.12.2018, a mesma foi omissa quanto aos limites temporais de aproveitamento do RET, gerando dúvidas e dificuldades às incorporadoras aderentes ao regime. Com o término do prazo, como ficaria a aplicabilidade do RET às incorporações realizadas anteriormente a 2019? Existem perspectivas de prorrogação do prazo?
Ante o cenário desfavorável, os representantes da classe buscaram solucionar o problema tanto na esfera política, mediante negociações com o chefe do executivo, à época, Michel Temer, como administrativa, mediante consultas à Receita Federal do Brasil.
Apesar dos esforços, as duas tentativas não foram bem sucedidas. Na esfera política, apesar de o Presidente ter informado que analisaria a questão, não trouxe uma resposta. Já na Receita Federal, adotou-se o entendimento de que não são sujeitas ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação (Solução de Consulta DISIT/SRRF07 nº 7011).
O fim do RET poderá trazer grandes reveses à política habitacional brasileira. A falta do incentivo poderá levar as incorporadoras a paralisar as obras de empreendimentos voltados à população de baixa renda, ou sequer iniciar novos projetos, o que, consequentemente, afetará a geração de empregos formais.
Com o propósito de resolver esta questão, foi apresentado à Câmara de Deputados o Projeto de Lei 888/19, de autoria do Deputado Federal Marcelo Ramos que, entre outros pontos, buscou suprir a omissão acerca dos limites temporais de aproveitamento do RET, com a seguinte proposta:
a) Estabelecer que todos os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, farão jus ao pagamento unificado dos tributos no percentual de 1% da receita, desde que, a incorporação tenha sido registrada cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção até 31.12.2018.
b) Determinar que o RET vigorará até o recebimento integral das vendas de todas as unidades que compõe o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente.
O referido projeto foi aprovado em regime de urgência na Câmara dos Deputados, e agora segue para o Senado Federal, onde será discutido e votado.
A aprovação deste projeto de lei é de extrema relevância, haja vista que não se mostra razoável que os contratos firmados anteriormente a 2019, mas que se prolongam no tempo, sejam atingidos pela majoração indireta do RET. Qualquer interpretação em sentido contrário ensejaria na violação da segurança jurídica e no princípio da não surpresa, especialmente se for considerado que o RET tem caráter definitivo e é irretratável para os aderentes.
Além do mais, da interpretação finalística da lei que instituiu o RET, chega-se à conclusão de que a mesma visava beneficiar os adquirentes de imóveis do PMCMV. Sendo assim, qualquer medida que imponha obstáculos a este fim deve ser afastada. É o caso da aplicação do entendimento de que a lei não deve estender os seus efeitos aos contratos firmados até o final de 2018, mas que continuem surtindo efeitos mesmo depois daquela data.
A aplicação deste entendimento ou a não aprovação do Projeto de Lei 888/19 poderá desequilibrar os contratos de incorporação e abalar o planejamento tributário das incorporadoras. Como consequência, a incorporação de novos empreendimentos destinados à moradia de pessoas de baixa renda poderá ser afetada e até mesmo inviabilizada, o que colide frontalmente com os interesses dos adquirentes dos imóveis do PMCMV e, em última análise, com o propósito de solução da questão habitacional do país.
