Síntese
Em sede julgamento do Recurso Especial nº 1.613.613-RJ, o Superior Tribunal de Justiça, atestou que é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel em caso de rescisão de instrumento de promessa de compra e venda, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio.
Comentário
É fato notório que alguns anos atrás houve um elevado crescimento do mercado imobiliário que impulsionou a quantidade de empreendimentos construídos e, consequentemente, o número de contratos firmados entre consumidores e construtoras, estimulando o crescimento do mercado imobiliário. Atualmente, esse mercado passou por uma delicada conjuntura econômico-financeira, resultando em reiterados descumprimentos contratuais, seja por atrasos nas entregas das obras ou pela constante dificuldade financeira dos promitentes adquirentes em continuarem suportando os pagamentos mensais.
Diante deste cenário, passaram a ser frequentes as ações de rescisão contratual, nas quais cinge-se o debate acerca da legalidade da cobrança de aluguéis quando da rescisão contratual, inclusive nos casos em que fica evidente a culpa do promitente vendedor para o fim da relação jurídica.
Quanto ao ponto, cumpre destacar que a jurisprudência emanada dos tribunais estaduais vem aplicando a cobrança de taxa de fruição (ocupação) somente em casos em que a rescisão se deu por culpa do promitente adquirente, ainda que prevista contratualmente sua incidência, o que não ocorre na via inversa, deixando de ser empregada quando comprovada a culpa do vendedor pela rescisão contratual.
Com o intuito de evitar o enriquecimento ilícito por parte do consumidor, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência do adquirente no imóvel, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio.
É nesse sentido que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negou provimento ao recurso manejado por duas promitentes adquirentes em face de decisão que as condenou a pagar pela ocupação temporária de imóvel, reafirmando a interpretação da Corte que caminhava no sentido de que imputar o prejuízo do desfazimento do negócio tão somente ao vendedor traz inexoravelmente enriquecimento ilícito ao adquirente. Assim, segundo a jurisprudência da Corte Superior, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio.
O desfazimento do negócio de compra e venda do imóvel determina a devolução do valor pago pela propriedade e a indenização pelas benfeitorias e, por outro lado, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação da propriedade objeto do contrato rescindido. Noutras palavras, o descumprimento contratual por parte do promitente vendedor provoca consequências que não isentam o comprador de remunerar o proprietário pelo período da ocupação do bem, sob pena de enriquecimento ilícito, resultando o retorno das partes ao estado anterior.
Assim, irrelevante perquirir acerca da (in)existência de justa causa ou de boa-fé na ocupação do imóvel, considerando que o ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado o direito de se enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. Ou seja, deve ser vedado o locupletamento ilícito por uso de bem imóvel sem a devida contraprestação ao proprietário, impedido, por sua vez, de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.
Ressalta-se que, muito embora a decisão em comento não possua efeito vinculante aos tribunais estaduais e demais recursos interpostos perante o Superior Tribunal de Justiça, ela representa um avanço em relação ao protecionismo aos consumidores em detrimento dos fornecedores, cuja interpretação acaba resultando no fomento do mercado. Isso porque o protecionismo exacerbado dos consumidores acaba inibindo os investimentos no setor pelo risco de prejuízos financeiros suportados integralmente pelas construtoras.
