Rescisão de contrato não impede cobrança de taxa de fruição

STJ reafirma entendimento que impõe obrigação de ressarcimento de aluguéis ao comprador pelo ínterim de sua ocupação, independente de culpa
Diego-Ikeda

Diego Ikeda

Advogado da área de contencioso e arbitragem

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Síntese

Em sede julgamento do Recurso Especial nº 1.613.613-RJ, o Superior Tribunal de Justiça, atestou que é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel em caso de rescisão de instrumento de promessa de compra e venda, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio.

Comentário

É fato notório que alguns anos atrás houve um elevado crescimento do mercado imobiliário que impulsionou a quantidade de empreendimentos construídos e, consequentemente, o número de contratos firmados entre consumidores e construtoras, estimulando o crescimento do mercado imobiliário. Atualmente, esse mercado passou por uma delicada conjuntura econômico-financeira, resultando em reiterados descumprimentos contratuais, seja por atrasos nas entregas das obras ou pela constante dificuldade financeira dos promitentes adquirentes em continuarem suportando os pagamentos mensais.

Diante deste cenário, passaram a ser frequentes as ações de rescisão contratual, nas quais cinge-se o debate acerca da legalidade da cobrança de aluguéis quando da rescisão contratual, inclusive nos casos em que fica evidente a culpa do promitente vendedor para o fim da relação jurídica.

Quanto ao ponto, cumpre destacar que a jurisprudência emanada dos tribunais estaduais vem aplicando a cobrança de taxa de fruição (ocupação) somente em casos em que a rescisão se deu por culpa do promitente adquirente, ainda que prevista contratualmente sua incidência, o que não ocorre na via inversa, deixando de ser empregada quando comprovada a culpa do vendedor pela rescisão contratual.

Com o intuito de evitar o enriquecimento ilícito por parte do consumidor, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência do adquirente no imóvel, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio.

É nesse sentido que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negou provimento ao recurso manejado por duas promitentes adquirentes em face de decisão que as condenou a pagar pela ocupação temporária de imóvel, reafirmando a interpretação da Corte que caminhava no sentido de que imputar o prejuízo do desfazimento do negócio tão somente ao vendedor traz inexoravelmente enriquecimento ilícito ao adquirente. Assim, segundo a jurisprudência da Corte Superior, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio.

O desfazimento do negócio de compra e venda do imóvel determina a devolução do valor pago pela propriedade e a indenização pelas benfeitorias e, por outro lado, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação da propriedade objeto do contrato rescindido. Noutras palavras, o descumprimento contratual por parte do promitente vendedor provoca consequências que não isentam o comprador de remunerar o proprietário pelo período da ocupação do bem, sob pena de enriquecimento ilícito, resultando o retorno das partes ao estado anterior.

Assim, irrelevante perquirir acerca da (in)existência de justa causa ou de boa-fé na ocupação do imóvel, considerando que o ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado o direito de se enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. Ou seja, deve ser vedado o locupletamento ilícito por uso de bem imóvel sem a devida contraprestação ao proprietário, impedido, por sua vez, de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.

Ressalta-se que, muito embora a decisão em comento não possua efeito vinculante aos tribunais estaduais e demais recursos interpostos perante o Superior Tribunal de Justiça, ela representa um avanço em relação ao protecionismo aos consumidores em detrimento dos fornecedores, cuja interpretação acaba resultando no fomento do mercado. Isso porque o protecionismo exacerbado dos consumidores acaba inibindo os investimentos no setor pelo risco de prejuízos financeiros suportados integralmente pelas construtoras.

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