Síntese
Em recente julgamento, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ decide pela possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal, bem como pela possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora em casos de inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel.
Comentário
É notório que, há alguns anos, registrou-se elevado crescimento da demanda por imóveis, fator este que impulsionou o número de construções de empreendimentos e, consequentemente, os negócios jurídicos firmados entre construtoras e consumidores. Diante da delicada conjuntura econômico-financeira que recentemente assolou o País, houve expressivo aumento do número de inadimplências contratuais, seja pelas construtoras que enfrentaram dificuldades para conclusão das obras, seja pelos consumidores que ficaram impossibilitados de honrar com as obrigações previstas contratualmente.
Tal situação resultou na judicialização de incontáveis processos envolvendo descumprimentos contratuais pelo atraso na entrega de imóvel e pedidos de ressarcimento dos prejuízos decorrentes da mora.
Em função disso, inúmeras novidades jurídicas surgiram para o setor imobiliário como, por exemplo, a regulamentação do Condomínio de Lotes, as regras para a Multipropriedade, a sanção da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), dentre outras alterações legislativas.
Sobre o tema, recentemente foram proferidas duas decisões pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede recurso repetitivo, ou seja, julgando simultaneamente e por amostragem milhares de casos e firmando orientação para casos futuros que tratam do atraso de obras. Na oportunidade, foi discutida a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes em desfavor das construtoras, bem como a possibilidade de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor.
No primeiro caso (Tema 970), por maioria, prevaleceu o entendimento do Ministro Relator Luis Felipe Salomão, no qual se decidiu que, em caso de descumprimento do prazo da entrega de imóveis, em contratos em que houver multa fixada para esta situação, não poderá ser cobrada indenização por lucros cessantes além da multa pelo atraso. Ou seja, não poderão ser cumuladas.
Segundo o Min. Salomão, o mais usual é a previsão de incidência de multa por mês de atraso. Entretanto, há casos em que a previsão contratual de multa é limitada a um único montante ou percentual para o período de mora, o que não basta para reparar integralmente o dano ao adquirente. Mesmo assim, ressaltou-se que as partes da relação contratual não podem ignorar a cláusula penal moratória. Segundo o entendimento consignado no julgamento, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.
Apesar da fixação da referida tese, fica evidente a necessidade de definir se o consumidor poderá optar entre a indenização por lucros cessantes ou o recebimento da multa.
Em relação ao segundo caso (Tema 971), o STJ entendeu necessária a manutenção da jurisprudência já fixada, permitindo a inversão da cláusula penal em desfavor da construtora quando prevista apenas para descumprimento de obrigações pelo adquirente à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Na ocasião, determinou-se que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente em desfavor do consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de descumprimento.
É evidente que a Corte deliberou o fato de que, em muitos casos os contratos de compra e venda estipulam multas apenas em favor da construtora, inexistindo previsão contratual similar em favor do adquirente. Assim, admitiu-se que as construtoras também sejam condenadas em caso de inadimplemento de obrigação contratual.
Os entendimentos firmados pelo STJ não são fundamentais apenas para o mercado imobiliário, mas também para a sociedade civil, visto que, além de trazer relevante impacto econômico – considerando que, segundo dados estatísticos do CNJ, servirão para solucionar aproximadamente 178 mil ações –, afetarão, também, a atuação das empresas do setor.
Contudo, os julgamentos em epígrafe não consideraram as inovações trazidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que estabeleceu novas regras em caso de rescisão de compromisso de compra e venda. Tal fato acaba por gerar dúvidas quanto à forma de interpretação dos contratos celebrados na vigência da nova lei, o que poderá resultar em incompatibilidades entre os dispositivos legais e o entendimento firmado no STJ.
