Síntese
Na decisão do Recurso Especial nº 1.723.924/DF, o Superior Tribunal de Justiça, interpretando a decisão veiculada no Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP, que traça as condições de validade da transferência da comissão de corretagem imobiliária ao consumidor, entendeu ser válida a informação do preço do serviço no contrato firmado com o corretor.
Comentário
Em razão da grande divergência jurisprudencial acerca da validade da transferência da comissão de corretagem imobiliária ao consumidor, no ano de 2016, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial Repetitivo nº 1599511, com o qual pretendia suplantar as controvérsias envolvendo o tema. Na ocasião, decidiu-se que a cláusula contratual que transfere o ônus ao promitente comprador é válida, desde que o consumidor seja informado do preço total da unidade autônoma com o destaque do valor da corretagem.
Embora a decisão tenha sido favorável às empresas do setor imobiliário, em muitos casos a delegação dos custos do serviço de intermediação imobiliária ao adquirente, preteritalmente, não era realizada através de uma cláusula contratual expressa inserida no compromisso de compra e venda. Em numerosos deles ela ocorria de maneira implícita ou através da celebração de um contrato apartado entre o promitente comprador e a corretora.
Diante deste cenário, passaram a ser frequentes as lides questionando se o esclarecimento do preço do serviço de intermediação imobiliária apenas no contrato de intermediação cumpriria os deveres de informação e transparência exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor. Quanto ao ponto, vale salientar que a jurisprudência dos tribunais estaduais tem apresentado entendimentos bastante antagônicos, ora reconhecendo a validade da assunção do débito pelo adquirente, ora compreendendo que as garantias ao consumidor não foram respeitadas.
Neste particular, vale mencionar que o impacto econômico do custeio da corretagem pela própria empresa foi levado ponderado no próprio Recurso Especial Repetitivo proferido em 2016, no qual foi reconhecido que o custo da intermediação seria de todo modo repassado ao consumidor, ainda que embutido no preço, caso o estipêndio fosse suportado pelo empresário. É visível, portanto, que a devolução pelo empreendedor dos honorários de intermediação imobiliária favorecerá o encarecimento dos imóveis e, assim, dificultará o acesso à moradia de toda a população.
Sendo assim, tais decisões devem considerar todos os fatores envoltos na restituição da soma, bem como as repercussões econômicas que certamente advirão dela. Esta advertência adquire especial relevância no cenário da rescisão dos compromissos de compra e venda, pois, caso a transferência não seja considerada válida, haverá o dever de restituição da soma paga pelo adquirente ao corretor. Pontua-se que este valor sequer foi destinado à empresa e que, nestas situações, o empreendedor será ainda mais onerado, tendo em vista que, na maioria destas lides, este é condenado a restituir 90 % dos valores pagos pelo adquirente, corrigidos e acrescidos de juros, após decotada eventual taxa de fruição.
Na decisão do Recurso Especial nº 1.723.924/DF, o Superior Tribunal de Justiça, defrontado com um destes casos, reformou o Acórdão proferido pelo TJDFT que havia condenado a incorporadora recorrente a restituir a comissão de corretagem cujo valor havia sido previsto no contrato de intermediação apartado. No caso, a empresa de engenharia alegou que o preço do imóvel foi expressamente indicado no compromisso de compra e venda e que, tendo o consumidor firmado um contrato com o agente imobiliário, que elucidava o preço a ser pago pelos serviços de intermediação, seria inequívoca a ciência da adquirente acerca dos valores a serem despendidos a este título.
Não obstante o Acórdão não ter afiançado expressamente que a indicação do preço da intermediação veiculada exclusivamente no contrato de corretagem cumpre os requisitos elencados no Repetitivo, aduziu que a transferência do encargo, na situação, foi válida. Menciona-se, ainda, que a decisão afastou a compreensão do TJDFT de que a previsão de transferência da corretagem foi imposta unilateralmente ao comprador e de que o consumidor não pode pagar nada além do preço do imóvel com base no reconhecimento da contrariedade desta à orientação consolidada pelo STJ.
Ressalta-se que, apesar desta decisão não ser vinculante às proferidas pelos tribunais estaduais e nos demais recursos manejados perante o STJ, esta representa um grande avanço da jurisprudência daquela Corte Superior em relação ao protecionismo exacerbado aos consumidores em detrimento da imputação de gastos adicionais aos fornecedores. Isso porque a postura protecionista ao adquirente final desconsidera os demais interesses envoltos na cadeia de consumo e favorece a internalização de custos à atividade econômica, desaquecendo o mercado e aumentando o preço dos produtos.
