Síntese
A Quarta Turma do STJ decidiu que a Súmula 308, que torna a hipoteca entre construtora e banco ineficaz perante o adquirente, não se aplica, por analogia, à alienação fiduciária de imóvel. Mesmo com o preço integralmente quitado, prevalece a propriedade fiduciária da instituição financeira. O precedente fortalece a garantia que financia a produção imobiliária e transfere para as incorporadoras a responsabilidade de alinhar vendas, funding e liberação dos gravames.
Comentário
Para as incorporadoras, crédito à produção e terreno caminham juntos. A alienação fiduciária das unidades, por sua vez, há anos é a garantia usual nessas operações. Em maio de 2026, por meio do julgamento do REsp nº 1.483.058/DF, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu a essa estrutura um reforço importante: a proteção que o comprador tradicionalmente invoca contra a hipoteca da construtora não se estende, por analogia, à propriedade fiduciária.
O caso envolvia uma consumidora que celebrou promessa de compra e venda com a construtora e quitou integralmente o preço do apartamento. Não conseguiu, porém, transferir o bem para o seu nome: as unidades do empreendimento haviam sido alienadas fiduciariamente ao banco que financiou a obra e, diante do inadimplemento da construtora, a instituição financeira passou a buscar a consolidação da propriedade em seu favor.
Nas instâncias de origem, prevaleceu a tese da compradora. Aplicou-se, por analogia, a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem efeito contra o adquirente do imóvel. O STJ, contudo, reformou a decisão. Para a Quarta Turma, a Súmula surgiu no contexto do Sistema Financeiro da Habitação e criou uma exceção à prioridade registral – exceção que não pode ser ampliada para atingir a alienação fiduciária.
A diferença entre os institutos jurídicos pesou no julgamento. Na hipoteca, o devedor continua proprietário do bem. Na alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, a propriedade resolúvel pertence ao credor, de modo que a venda de unidade gravada, sem a anuência do banco, não produz efeitos perante o proprietário fiduciário, ainda que o comprador esteja de boa-fé e tenha pago o preço integral. É a lógica da venda a non domino: quem não é dono não transfere o que não tem, e, por isso, a venda de unidade gravada não produz efeitos contra o proprietário fiduciário.
Para o mercado, a decisão tende a ser bem recebida. Ela confirma posição já adotada pela mesma Turma em 2025 e preserva a força da garantia fiduciária no crédito imobiliário. O precedente, porém, cobra atenção das incorporadoras. Se o comprador não pode opor a quitação ao banco, o conflito será direcionado à empresa. A venda de unidades gravadas, sem a liberação correspondente da garantia, concentra na incorporadora o risco da operação.
Esse risco pode aparecer em pedidos de rescisão, devolução de valores, perdas e danos e discussões sobre dever de informação. Também pode gerar desgaste público relevante, sobretudo quando vários compradores do mesmo empreendimento são afetados. A decisão, portanto, não deve ser lida apenas como uma vitória para o financiamento imobiliário. Ela também desloca para a estruturação da operação uma responsabilidade maior sobre o controle das garantias.
Alguns cuidados, assim, passam a ser ainda mais sensíveis. A exemplo, i) o financiamento deve prever mecanismos de liberação individual do gravame conforme a quitação das unidades; ii) o fluxo de recebíveis precisa conversar com a amortização da dívida; iii) o comprador deve ser informado sobre o ônus e sobre as condições para sua baixa; e, iv) nas vendas de unidades ainda gravadas, a anuência expressa do credor fiduciário reduz riscos.
Do lado do comprador – inclusive o investidor que adquire unidades em estoque –, a lição é a diligência: a análise da matrícula, inclusive da averbação do ônus fiduciário, e a verificação das condições de liberação da garantia deixaram de ser mera formalidade para serem a principal forma de proteção.
Em resumo: o STJ prestigiou a segurança jurídica da garantia que financia a produção imobiliária e, ao fazê-lo, transferiu para a mesa de estruturação das incorporadoras a responsabilidade de fazer convergir funding, vendas e liberação de ônus. Nesse novo cenário, contratos bem estruturados e um acompanhamento jurídico que enxergue a operação como um todo podem separar a compra regularizada de uma disputa pelo próprio registro do imóvel.
