Síntese
Em junho de 2026, a Comissão de Finanças e Tributação da Câmara aprovou substitutivo ao PL nº 5.663/2016 para incluir a locação social no Minha Casa, Minha Vida. A proposta permite o uso de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial para construção, requalificação ou aquisição de imóveis destinados ao aluguel social, com atendimento às Faixas Urbano 1 e 2 e execução condicionada à disponibilidade orçamentária.
Comentário
A política habitacional brasileira foi construída, por muito tempo, em torno da ideia de viabilizar o acesso à casa própria. O Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) consolidou essa lógica em escala nacional, com subsídios, financiamento e produção de unidades para famílias de baixa renda. O modelo produziu resultados relevantes, mas nunca conseguiu responder sozinho a todas as formas do déficit habitacional.
O avanço da locação social no Congresso parte desse diagnóstico. A Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados aprovou o substitutivo ao PL nº 5.663/2016 para incluir a modalidade de locação social de imóveis urbanos no MCMV, diversificando os instrumentos disponíveis para a política habitacional. O texto, relatado pelo deputado Merlong Solano, também autoriza o uso de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para custeá-la. O atendimento alcança famílias das Faixas Urbano 1 e 2, hoje com renda de até R$ 4.650,00 mensais.
A novidade é menos repentina do que parece. A própria Lei nº 14.620/2023, que reformulou o MCMV, já previa entre seus objetivos o fomento à criação de mercados de locação social. O que o substitutivo faz é inscrever a modalidade de forma direta e definitiva no programa, retirando-a do campo da mera possibilidade regulamentar e conferindo-lhe assento na lei.
A política se viabiliza por dois caminhos: a construção ou requalificação de imóveis urbanos e a aquisição de imóveis usados pelo gestor público. A gestão das locações fica a cargo de quem recebe ou adquire o empreendimento financiado pelo FAR – prefeitura, companhia estadual de habitação ou parceiro privado –, que poderá administrá-las de forma direta ou indireta. O substitutivo preserva, ainda, a opção de compra do imóvel após o mínimo de doze anos de locação.
Um ponto relevante é que o projeto não cria despesa obrigatória continuada. Os aportes ao FAR são despesas primárias discricionárias, sem vinculação, executáveis apenas se houver dotação disponível a cada exercício. Foi estruturada, assim, uma espécie de blindagem fiscal, em que a locação social entra no programa sem onerar automaticamente os cofres públicos, condicionada às metas e aos limites da legislação vigente.
A importância dessa escolha tem relação com a natureza do problema habitacional brasileiro. O déficit foi estimado em 5,77 milhões de domicílios em 2024 e tem no custo do aluguel o seu principal componente, e não apenas na falta de moradia. Conforme estudo da Fundação João Pinheiro, o ônus excessivo com locação responde pela maior fatia do déficit, concentrado em famílias de baixa renda nos centros urbanos. Para esse público, a lógica da casa própria financiada por décadas pode não ser viável. A locação social, por outro lado, vincula o custo da moradia à capacidade de pagamento, sem exigir endividamento de longo prazo.
E é aqui que a aprovação conversa com um movimento já em curso. Em maio de 2026, o município de Recife realizou o primeiro leilão de PPP de habitação para locação social do país. A concessão, de 25 anos, prevê a reforma e a construção de seis empreendimentos no centro, com mais de mil unidades – a maioria destinada ao aluguel subsidiado, com parcelas a partir de R$ 210 e comprometimento limitado da renda. A remuneração combina contraprestação pública, aluguéis, venda de parte das unidades e exploração comercial.
O caso recifense não é isolado. O governo federal estrutura uma carteira que pretende alcançar até doze projetos-piloto, com Campo Grande, Maceió e Santo André já em modelagem. Nesses projetos, a concessionária ficará responsável pela construção e reforma dos imóveis, pela gestão condominial do conjunto habitacional e pelo serviço de trabalho social com os moradores, além de poder explorar atividades comerciais.
Nada disso elimina os desafios. A matéria ainda tramita – segue para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania e, depois, para o Senado – e sua execução dependerá de regulamentação infralegal e, sobretudo, de disponibilidade orçamentária ano a ano. Ainda assim, o sinal é claro. Ao tratar o aluguel, e não apenas a compra do imóvel, como caminho legítimo de acesso à moradia, a locação social desponta como uma nova etapa da política habitacional brasileira.
