A pandemia do coronavírus e seu impacto nas locações comerciais

A pandemia do coronavírus e seu impacto nas locações comerciais
Caio-Pockrandt-Gregorio-da-Silva

Caio Pockrandt Gregorio

Advogado da área de contencioso e arbitragem

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[vc_row][vc_column][vc_empty_space height=”18px”][/vc_column][/vc_row][vc_row bg_type=”bg_color” bg_color_value=”#f7f7f7″][vc_column][vc_empty_space height=”18px”][vc_column_text]Como conciliar os interesses de locadores e locatários de imóveis comerciais diante das medidas de prevenção da disseminação do Coronavírus?[/vc_column_text][vc_empty_space height=”18px”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space height=”36px”][vc_column_text]

As medidas adotadas pelo Poder Público para conter a disseminação do Coronavírus (COVID-19) já têm causado inúmeros impactos sociais e, principalmente, econômicos, seja pela determinação de isolamento social, seja pelo fechamento de estabelecimentos comerciais, como shoppings, centros comerciais e estabelecimentos congêneres.

Nesse cenário de incerteza, surgem inúmeras dúvidas sobre a possibilidade (ou não) de se resolver ou rever contratos no âmbito dos quais uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas providências governamentais. A grande questão: como equilibrar os interesses do Locador e do Locatário de estabelecimentos comerciais?

É inequívoco que a impossibilidade de manutenção da atividade comercial impedirá a obtenção de proveito econômico por parte do Locatário, gerando, por conseguinte, uma desproporcionalidade repentina quanto às obrigações contraídas pelo inquilino.

Sob o ponto de vista do Locador, se pessoa física, deve-se considerar que, por vezes, o valor advindo da locação do imóvel é utilizado como fonte de renda para a sua subsistência. Ainda que se trate de imóvel pertencente à pessoa jurídica ou de locação em shoppings centers, o impacto econômico será igualmente relevante, pois necessário à manutenção da atividade empresarial.

Ainda, sob qualquer das perspectivas, deve-se considerar a existência de compromissos financeiros decorrentes do pagamento de funcionários, manutenção do imóvel, pagamento de impostos, etc.

Persistir na manutenção e cobrança do aluguel nos exatos termos do contrato, certamente não é o melhor caminho a ser seguido. Dificilmente o Locatário conseguirá manter-se adimplente frente a impossibilidade de manutenção de sua atividade comercial. Como consequência, o Locador não obterá os frutos advindos do contrato.

Saliente-se que as medidas adotadas para conter a pandemia e suas consequências diretas devem ser compreendidas como fato alheio à vontade das partes, mas não necessariamente onerosidade excessiva do contrato ou força maior – evento imprevisível e irresistível que impede o integral cumprimento, ainda que parcial, do instrumento. Deve-se, caso a caso, compreender a relação contratual para identificar o motivo que gerou a impossibilidade de cumprimento do contrato. 

Como meio de resolver os impasses diante dessa situação excepcional em que o Brasil – e o mundo – está inserido, antes mesmo de se requerer qualquer pleito revisional perante o Judiciário, as partes devem pautar-se pela boa-fé objetiva, observando o dever de renegociar.

O ajuizamento de ações judiciais e a extinção de relações contratuais e são medidas extremas que devem ser evitados pelos contratantes, diante da necessidade de cooperação e lealdade.

Frise-se que a individualidade de cada contrato permite a busca de soluções alternativas, com a negociação de medidas de apoio visando a manutenção do contrato e a segurança econômica dos negócios das partes. 

A solução não é simples. Contudo, a adoção de um posicionamento colaborativo, com vistas a repactuação dos termos do contrato, como meio de superar este momento de crise econômica, certamente é o melhor caminho. Na impossibilidade de acordo, necessário será o ajuizamento de ação judicial para a revisão do valor da locação ou da ação para a cobrança dos alugueres e acessórios, em caso de inadimplência do Locatário.

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