A validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem

Conheça os requisitos necessários para autorizar a construtora a transferir ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem
Luciana-Carneiro-de-Lara

Luciana Carneiro de Lara

Advogada da área de contencioso e arbitragem

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on email
Email

Durante muito tempo, os consumidores compradores de imóveis se depararam com uma controvérsia que era objeto de frequentes demandas perante o Poder Judiciário: a responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem.

O artigo 725 do Código Civil Brasileiro prevê o pagamento de comissão de corretagem ao corretor que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. Se a remuneração não estiver fixada em lei e nem for ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724, Código Civil).

Via de regra, o vendedor é quem tem o dever de pagar a comissão de corretagem. Isso porque, ele coloca um bem imóvel de sua propriedade no mercado e efetivamente contrata o corretor.

A grande questão é a verificação da possibilidade de transferência, mediante cláusula contratual, pelo vendedor (incorporadora) ao consumidor (promitente-comprador), da obrigação de pagar a comissão de corretagem.

A transferência do encargo ao consumidor se justifica em razão da forma de atuação do corretor nos casos de venda de imóveis na planta. É muito comum, nos dias de hoje, que o corretor não fique mais sediado em uma determinada empresa de corretagem, mas, sim, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos. Assim, o consumidor se dirige a um estande de vendas com o objetivo de adquirir uma unidade autônoma, sendo atendido por um corretor contratado pela incorporadora.

Se tiver êxito na intermediação, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, a incorporadora transfere ao consumidor (promitente-comprador) a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

É bem verdade que sempre houve muita resistência em imputar esse ônus ao consumidor, pois na intermediação de unidades autônomas em estandes de vendas, há prestação de serviço de corretagem para a venda de imóveis, cuja contratação é realizada pelas incorporadoras. No entanto, a prática usual do mercado imobiliário brasileiro tem evidenciado que as incorporadoras têm transferido esse custo aos consumidores.

Justamente em razão da controvérsia instalada e das inúmeras ações judiciais nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo, entendeu pela validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem.

Exige-se, para tanto, um dever de informação imposto ao fornecedor: a necessidade de clareza na previsão contratual que transfere para o comprador o dever de pagar a comissão de corretagem. Tal dever é atendido quando a incorporadora, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, informa o preço total de aquisição da unidade imobiliária e o valor da comissão de corretagem, ainda que esta seja paga separadamente.

O fato de a informação sobre a taxa de corretagem ter sido fornecida em contrato de compra e venda no mesmo dia do fechamento do negócio não significa descumprimento do dever de informar previamente o consumidor sobre tal custo.

Entretanto, quando a incorporadora omite tal informação e alerta sobre o custo adicional da comissão apenas após celebrado o contrato e pago o sinal, o consumidor terá direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem não prevista no instrumento contratual.

Há que se ressaltar, ainda, que além da comissão de corretagem, os custos do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária – SATI, que consiste na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas contratuais, também têm sido transferidos ao consumidor.

Todavia, o STJ entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Nesse caso, a assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato.

Conclui-se, portanto, que a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida desde que o consumidor seja informado até o momento da celebração do contrato de compra e venda acerca do preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Já quanto à taxa SATI, o entendimento é pela abusividade de qualquer cláusula que estabeleça a cobrança desse serviço ou atividade congênere.

Preencha o formulário e receba outros conteúdos exclusivos sobre o tema

Prometemos preservar seus dados e não utilizar suas informações para enviar spam.
Consulte a nossa Política de Privacidade e saiba mais.

Leia também

Assista aos vídeos