Airbnb e os condomínios

Entenda alguns aspectos legais da convivência entre plataformas como o Airbnb e as regras condominiais
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Dayana Dallabrida

Head da área de contratos e estruturação de negócios

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O Airbnb e o Couchsurfing são dois modelos de negócio da chamada nova economia. São modelos de plataformas on line que conectam necessidades. Como define Steven Hill no livro Raw Deal: How the “Uber Economy” and the Runaway Capitalism is Screwing American Workers, “essas companhias com base na internet e em aplicativos criam plataformas que conectam compradores e vendedores de bens, trabalho e serviços, deixando de fora qualquer intermediário de uma forma nunca antes possível”.

Assim como o Uber elimina as cooperativas, interligando quem tem necessidade de transporte e os motoristas, o Airbnb e o Couchsurfing – voltados então ao ramo de hospitalidade – unem quem procura hospedagem a quem tem um quarto, uma casa ou um apartamento à disposição.

São modelos econômicos que têm esbanjado eficiência em comparação aos arranjos tradicionais. Removem intermediários, aumentam qualidade e reduzem preços.  Mas, como toda inovação ou mudança, enfrentam resistências. No final de 2016, no Estado de Nova York, aprovou-se uma lei que restringe os anúncios de alugueis em plataformas on line por períodos inferiores a um mês. Sendo ou não essa a intenção da lei, é fato que a restrição redireciona os hóspedes para os hotéis.

No Brasil, os conflitos mais recorrentes estão na vida em condomínio. A locação para temporada (por períodos inferiores a 90 dias para lazer, tratamentos de saúde, cursos etc.) é vista historicamente com alguma antipatia nos condomínios, de modo que a maior rotatividade de hóspedes promovida pelas novas plataformas tem agravado ainda mais o problema.

A relação entre o hóspede e o anfitrião é, de acordo com nosso regime jurídico, de locação. E, por ser a curto prazo, é possível dizer, configura típica locação para temporada (artigos 48 a 80 da Lei de Locações – Lei 8.245/91).

Não é incomum que os condomínios estabeleçam em suas Convenções e Regimentos Internos regras que proíbam a locação para temporada. Também, na prática, muitos condomínios têm proibido essas locações, mesmo sem respaldo nas regras condominiais.

No final de 2016, o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora Ana Catarina Strauch expressou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16).

Mas o entendimento acima não predomina nos Tribunais Brasileiros. Em julho do ano passado, o Tribunal de Pernambuco entendeu que a locação de cômodos de apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo denotava uma prática comercial, vedada por força da destinação residencial do condomínio (TJPE, AI 4295245, julgado em 25/07/16). Em 2005, o Tribunal do Rio de Janeiro decidiu pela proibição da locação de unidade condominial por temporada a turista estrangeiro, pois que a prática ameaçava o sossego, a segurança e os bons costumes (TJRJ, AC 00839904220048190001, julgado em 05/10/05). Também, há muitas decisões que reconhecem a legitimidade da vedação de locação por temporada nas regras condominiais e com isso determinam a proibição da prática (a exemplo: TJSP, AC 9169453-59.2008.8.26.0000, julgado em 28/09/12).

É direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, inciso I, do Código Civil). Ou seja, a locação, seja ela a curto ou longo prazo, é livre e as limitações somente podem ser aquelas autorizadas em lei. E a lei prescreve como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1336, inciso IV, do Código Civil).

Portanto, parece-nos que a única possibilidade de interferência ao direito de hospedagem dos anfitriões das plataformas como Airbnb e Couchsurfing é baseada na violação a esses deveres pelo condômino anfitrião. Assim, também nos parece que simplesmente restringir a locação para temporada na Convenção de Condomínio ou no Regimento Interno não seja uma deliberação legítima.

Sem aqui adentrar ao mérito de que a hospitalidade praticada em determinadas condições possa desvirtuar a natureza residencial de determinado condomínio, em princípio, as regras e condições de uso dessas plataformas de hospitalidade são plenamente compatíveis com os direitos e deveres condominiais da legislação brasileira. Aliás, os padrões de hospedagem exigidos no Airbnb, p.e., estão em um nível de sofisticação tal que poderiam inspirar a revisão de muitas convenções e regimentos de condomínios residenciais. A preocupação com a segurança, com a privacidade, com o barulho, com os animais de estimação etc. denota, além de uma visão atualizada de vida em sociedade, critérios muito mais cautelosos dos que aqueles observados nas habituais regras de condomínio.

Reconhece-se, é claro, que a experiência nem sempre refletirá as condições idealizadas pelas plataformas. De toda o modo, não é esse o argumento que poderá ser utilizado para proibir as locações. Assim como o Airbnb tem recursos – especialmente as avaliações públicas de hóspedes e anfitriões – que reduzem eficientemente os riscos nas hospedagens, os condomínios podem sim fazer valer suas regras, inclusive penalidades, caso esses hóspedes/locatários infrinjam qualquer regra de convivência do edifício. E, assim, pelos recursos de avaliação e garantia das plataformas e pelos recursos educativos e punitivos dos próprios condomínios, a tendência (espera-se) é de redução de problemas e conflitos nas locações de temporada.

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