Dívidas de condomínio e a responsabilidade do proprietário

STJ decide que imóvel pode ser penhorado ainda que o seu proprietário não tenha sido parte na ação de cobrança de dívida condominial.
Bruno-Marzullo-Zaroni

Bruno Marzullo Zaroni

Head da área de contencioso e arbitragem

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Síntese

De acordo com recente decisão do STJ, tendo sido o locatário demandado pelo inadimplemento de dívidas condominiais, o próprio imóvel pode ser objeto de penhora devido à natureza peculiar da obrigação, ainda que em prejuízo do proprietário que não é parte na respectiva ação judicial.

Comentário

A 3a Turma do STJ decidiu que o proprietário pode ter seu imóvel penhorado na fase de cumprimento de sentença de ação de cobrança de despesas condominiais movida unicamente contra o locatário.

A controvérsia originou-se de ação proposta pelo condomínio exclusivamente contra o locatário, na qual foi proferida sentença condenando este ao pagamento de despesas condominiais em atraso.  Na fase de cumprimento de sentença, o condomínio obteve a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais. A proprietária-locadora, que não integrava o processo, ao tomar ciência da penhora, opôs embargos de terceiro, a fim de afastar a constrição judicial. Para tanto, sustentou que a sentença condenatória vincula apenas as partes entre as quais é dada, não podendo vir a prejudicar terceiros.

Em primeiro grau, a tese da proprietária foi rejeitada. Porém, o TJSP reformou a decisão, reconhecendo a impossibilidade de se efetivar a penhora, sob o fundamento de ser inviável redirecionar a execução em prejuízo daquele que não figurou na relação jurídica processual originária.

Em recurso dirigido ao STJ, o condomínio defendeu que, por força da natureza propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.

Acolhendo a argumentação do condomínio, a relatora, Ministra Nancy Andrighi, entendeu que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem e, por conta disso, o dever de adimpli-las acompanha o bem em todas as suas mutações subjetivas.

Calcando-se em precedente repetitivo da Corte (REsp 1.345.331/RS), a relatora sublinhou que as despesas condominiais são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

Assim, a ação de cobrança de despesas condominiais pode ser ajuizada em face daquele que, conquanto não seja proprietário do imóvel gerador dos débitos, tenha relação jurídica direta com o condomínio, em razão da titularidade de um dos aspectos da propriedade, tal como pode suceder com o locatário, com o arrendatário, com o comodatário ou com o promitente comprador.

No caso em comento, a particularidade residiu no fato de que a ação foi proposta somente em face do locatário. Com isso, a questão enfrentada pelo STJ envolveu a possiblidade de responsabilização patrimonial do proprietário – com a penhora e expropriação do imóvel gerador do débito -, mesmo sendo este terceiro em relação à lide.

Como regra, os efeitos da sentença apenas se operam entre as partes integrantes do processo, não podendo prejudicar terceiros (limite subjetivo da coisa julgada). Logo, não haveria como atribuir responsabilidade à proprietária estranha à relação processual.

O STJ, porém, entendeu que tal regra admite exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação. Partindo da premissa de que o próprio imóvel constitui garantia do pagamento das respectivas dívidas condominiais, dada a sua natureza propter rem, entendeu-se pela admissão da inclusão do proprietário na fase de cumprimento de sentença.

Para o STJ, a solução do caso “perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material.”. Somado a isso, entendeu-se que “deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.”

A partir deste julgamento, algumas considerações merecem ser feitas.

Primeiramente, o caso foi regido pelo CPC/73. Subsiste a dúvida se tal entendimento prevaleceria diante do atual CPC, que contém regra inovativa, no sentido de que o “cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento” (art. 513, § 5º). Tal norma busca justamente privilegiar o princípio do contraditório, assegurando o direito de efetiva participação processual e salvaguardando a esfera jurídica de terceiros.

Por fim, a segunda consideração, de caráter prático, consiste na advertência para que proprietários adotem medidas jurídicas aptas a evitar os dissabores de uma demanda ensejada pelo inadimplemento de obrigações pelos possuidores do imóvel (inquilinos, arrendatários e comodatários, por exemplo). Tais medidas podem envolver a previsão contratual de garantias, a rigorosa delimitação das obrigações de cada contratante, a adoção de ferramentas de gestão estratégica (com análises preditivas e antecipação de atuações), bem como a célere intervenção em processos, de sorte a evitar uma indesejada constrição.

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