Síntese
A Solução de Consulta nº 150 da Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal trouxe orientações sobre o cálculo da tributação incidente sobre empresas do ramo imobiliário na hipótese de o valor dos distratos superar o da receita bruta auferida em determinado período de apuração. Orientações valem para os regimes de lucro presumido e Regime Especial de Tributação e afetam a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Comentário
É um fenômeno recorrente: em meio à recessão, riscos tomados por remotos vem à tona e, com eles, a enxurrada de desfazimento de negócios que pareciam viáveis. Neste contexto, no final de 2018 foi editada a Lei do Distrato, que alterou significativamente a disciplina da Lei de Incorporações Imobiliárias e da Lei de Loteamentos no que diz respeito ao inadimplemento de tais negócios. Foi um tratamento legislativo dado para um dos lados do fenômeno.
Regulamentadas as relações civis entre comprador e vendedor, tem-se ainda a perspectiva das incorporadoras imobiliárias sob o ponto de vista tributário. Na ocorrência de massivos distratos, como ficam os tributos já pagos e aqueles a serem pagos a título de Imposto de Renda de Pessoas Jurídicas – IRPJ, Contribuição Social sobre Lucro Líquido – CSLL, PIS/Pasep e Cofins, relativos às vendas canceladas, mas já contabilizadas?
Este é o tema da Solução de Consulta nº 150, da Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil, publicada em 07.05.2019. As empresas do setor imobiliário que somarem valores de distratos maiores que as receitas de determinado período de apuração poderão deduzi-los da base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
A orientação vale tanto para a modalidade de tributação por lucro presumido quanto para o Regime Especial de Tributação – RET e funciona da seguinte maneira: se os valores das vendas canceladas ou devolvidas superarem os da receita bruta de certo período, o “excedente” poderá ser deduzido do cálculo dos tributos mencionados acima. No caso de contribuintes optantes do RET –- modalidade muito comum em empresas do setor –-, os 4% mensais do excedente também serão abatidos. A dedução tratada poderá ser operada a partir do reconhecimento da devolução ou cancelamento da venda.
Ressalte-se que a Solução de Consulta em pauta restringe o aproveitamento do excedente somente para a forma de dedução na base de cálculo do tributo, vedando qualquer outra maneira de utilização, como a compensação, repetição e outros.
É importante observar que, em qualquer das modalidades, caso a receita do período já tenha sido submetida à tributação, os valores poderão ser aproveitados para a exclusão de receitas dos períodos subsequentes. Isto porque, até então, havia alguma nebulosidade sobre a possibilidade da utilização dos valores em períodos posteriores pelos optantes do RET, permissão que fica agora assentada.
A realidade é que, em tais situações, muitas empresas já vinham agindo desta forma. Assim, a Solução de Consulta, neste caso, conferiu segurança para os contribuintes e confirmou a possibilidade de aproveitamento do crédito em períodos subsequentes àqueles em que surgiram. A orientação vem em hora oportuna para aliviar em alguma medida os impactos negativos que as incorporadoras vinham sofrendo após o agravamento da crise, além de contribuir com a melhora do mercado imobiliário brasileiro esperada para este ano.
