O financiamento coletivo, também conhecido por investidores como crowdfunding, atracou no mercado imobiliário como instrumento de captação de recursos para desenvolvedores de empreendimentos. Operado por meio de plataforma eletrônica especializada, projetos de incorporadores são disponibilizados para financiamento a investidores, dos quais não se exige grande aporte de valores.
Por atuar como uma ponte de encontro, a plataforma de crowdfunding atesta a credibilidade dos desenvolvedores e a viabilidade dos mais diversos projetos. Os investidores possuem acesso ao prazo estimado de sua conclusão, projeção de custos e seu potencial retorno financeiro.
Definida a escolha da oferta, há a emissão de título que assegura ao investidor o direito aos lucros ao final do projeto. Usualmente, o crédito do investidor é representado por parcela do Valor Geral de Vendas – VGV, que congrega a soma esperada das vendas de todas as unidades ou áreas do empreendimento concluído.
Muito embora a adesão a este investimento pareça bastante simples e acessível, o investidor não possui ingerência sobre a conclusão do projeto escolhido, cuja execução fica a cargo exclusivo do desenvolvedor do empreendimento. E, no ramo da construção civil, são corriqueiras as incertezas com flutuações no mercado imobiliário, custos não previstos e atrasos na conclusão de obras, muitas vezes alheios à ingerência dos desenvolvedores.
É de se notar, portanto, que a transparência é fator decisivo, seja para a tomada de escolha sobre essa modalidade de investimento, seja no tocante à visibilidade do progresso do projeto. E, pelo fato de o desenvolvedor captar recursos por meio da emissão de títulos, estes se enquadram no conceito de valor mobiliário, estando sujeitos às regras e à fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários – CVM.
Assim, desde 2017, essa modalidade de investimento é regulamentada pela CVM. Mais recentemente passou a vigorar a Resolução CVM n.º 88/2022, posteriormente alterada pela Resolução CVM n.º 158/2022.
A disciplina do crowdfunding confere aos players do mercado financeiro maior segurança em operação de risco, por sua própria natureza, uma vez que as demonstrações financeiras dos desenvolvedores são auditadas por auditor registrado na CVM.
De acordo com as resoluções citadas, pode se enquadrar como investidor pessoa natural ou jurídica, desde que possua comprovada experiência de investimento. Em linhas gerais, o montante total aplicado por investidor pode ser limitado ao valor de R$ 20.000,00. Estes possuem o direito de desistência do investimento, isento de multas ou penalidades, caso a confirmação do investimento seja revogada no prazo de 5 (cinco) dias, sendo que a restituição do valor investido se dá em igual prazo.
Ao seu turno, no crowdfunding imobiliário somente podem emitir títulos de crédito sociedades empresárias de pequeno porte, assim entendidas aquelas com receita bruta anual de até R$ 40.000.000,00. O valor de investimento em determinado projeto deve ser limitado ao importe de R$ 15.000.000,00, sendo o prazo máximo de captação de recursos restrito ao período de 180 dias.
Na hipótese de sucesso da oferta, a plataforma de crowdfunding deve transferir os fundos ao desenvolvedor no prazo de 7 (sete) dias. É autorizada a transferência dos investimentos ao desenvolvedor caso a aderência à oferta pública seja igual ou superior a 2/3 do valor alvo máximo estipulado do financiamento, sendo este entendido como o valor-alvo mínimo. Todavia, se o projeto não atingir o valor-alvo mínimo, haverá o ressarcimento integral dos valores aos investidores.
Por meio da intermediação da plataforma eletrônica, os desenvolvedores imobiliários são aproximados dos investidores, que possuem autonomia para escolher os projetos que desejam investir, de acordo com suas características. Bem por isso, o crowdfunding imobiliário se mostra inovador e possui potencial taxa de rentabilidade superior quando comparado às modalidades de investimento imobiliário tradicionais, como os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
O crowdfunding imobiliário revela a tendência da pulverização da economia digital, por possibilitar investimento online em ambiente seguro e confiável, sob a fiscalização da CVM. Ainda converge interesses de desenvolvedores imobiliários e investidores, por democratizar e tornar acessível o investimento no mercado imobiliário.
