Possuidor deve pagar os aluguéis do imóvel enquanto exercer o direito de retenção por benfeitorias?

Superior Tribunal de Justiça - STJ firma entendimento de que o exercício do direito de retenção por benfeitorias não exime o possuidor do pagamento pelo uso do imóvel.
Gabriela Lemos - Versão Site 1

Gabriela Lemos Schroeder

Trainee jurídica

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Síntese

Decisão do STJ reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná que buscava isentar o possuidor do pagamento de aluguéis pelo período em que exerceu o direito de retenção por benfeitorias. Com este entendimento, nos casos de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a permanência do possuidor no bem para exercer seu direito de retenção por benfeitorias não o dispensa do pagamento pelo uso do imóvel neste período.

Comentário

Benfeitorias são bens acessórios introduzidos em um bem principal ____ pela pessoa que detém a sua posse ____ com o intuito de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Para melhor compreendê-las, tanto a doutrina clássica quanto a legislação vigente (art. 96 do Código Civil – CC) dividem-nas em três espécies: necessárias, úteis e voluptuárias.

São chamadas de benfeitorias necessárias aquelas que têm a finalidade de conservar a coisa ou evitar que ela se deteriore. Por outro lado, são úteis as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso da coisa, ao passo que são voluptuárias aquelas que buscam tornar o bem mais agradável, sendo utilizadas para mero deleite ou recreio.

Não obstante, por se tratarem de pequenas partes integrantes de um bem principal, as benfeitorias estão sujeitas aos efeitos do princípio da gravitação jurídica, o qual prevê que os bens acessórios devem acompanhar o bem principal. Em virtude deste princípio, grande parte dos melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor são incorporados pelo patrimônio do proprietário no momento em que o bem retorna à sua posse.

Conforme disposto nos arts. 1.219 e 1.220 do CC/2002, o possuidor de boa-fé que introduz benfeitorias tem, pois, o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que fizer, podendo levantar as voluptuárias se não lhe forem pagas e a coisa permitir. Poderá, ainda, o possuidor de boa-fé, exercer direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias.

Logo, o possuidor de boa-fé que tenha introduzido benfeitorias necessárias ou úteis no imóvel possui o direito de ser ressarcido pela quantia que gastou para tanto. Todavia, uma vez que esta indenização não seja pega pelo proprietário, surge ao possuidor o direito de retenção, isto é, o direito de manter-se no bem até que a obrigação do reembolso seja devidamente cumprida.

Recentemente, porém, um caso envolvendo a resolução do contrato de compra e venda de um imóvel ganhou destaque no Tribunal de Justiça do Paraná – TJPR. Na hipótese concreta, discutia-se a possibilidade de isentar o possuidor do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação ao proprietário durante o tempo em que permanecesse no imóvel exercendo seu direito de retenção. Para o Tribunal, tal isenção seria possível.

A decisão do TJPR, contudo, foi objeto de recurso, de forma que a matéria foi recentemente analisada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no 1.854.120 – PR.

Sobre o assunto, a relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, demonstrou que “o direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o pagamento do valor devido”. Assim, manifestou seu entendimento de que o pagamento dos aluguéis ou taxa de ocupação no período em que é exercido o direito de retenção representa contraprestação necessária para evitar o enriquecimento ilícito do possuidor.

Afinal, conforme também destacado na decisão, este entendimento coaduna com o juízo prevalecente nas decisões anteriores do próprio STJ a respeito do tema, posto que igualmente defendem a obrigatoriedade da contraprestação justamente por servir como um verdadeiro óbice ao enriquecimento sem causa do possuidor pelo uso de propriedade alheia.

Ademais, a jurisprudência da Corte, nas palavras da il. Relatora, também sustenta que “por impedir o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento, o pagamento de taxa de ocupação ou de aluguéis não depende sequer da aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, sendo, pois, devido em relação à integralidade do período em que a citada posse foi exercida“.

Isso porque precedentes já concluíram que a investigação sobre a boa-fé somente é relevante para aferir a possibilidade de retenção e de indenização por benfeitorias, mas que em nada poderia influenciar na dispensa do pagamento pela utilização do bem.

Portanto, na análise do caso concreto, o STJ entendeu por reformar o acórdão proferido pelo TJPR e restabelecer a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau. Sendo assim, restou confirmado o entendimento no sentido de que, mesmo que a permanência do possuidor no imóvel seja em virtude do exercício do direito de retenção por benfeitorias, é seu dever arcar com o pagamento de aluguéis durante todo o período em que estiver na posse do imóvel, até a sua desocupação.

Em vista disso, nítido que a decisão gera grande impacto nas relações de todos aqueles que estão submetidos a contratos de locação residenciais ou comerciais, bem como compromissos de compra e venda de imóveis, como é o caso de diversas construtoras, loteadoras e shoppings centers.

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