Rompimento imotivado das negociações: quem deve arcar com o prejuízo?

A responsabilidade do desistente pelo prejuízo depende da criação de expectativa quanto à conclusão do contrato, sendo limitados os danos indenizáveis.
1X1_site

Gabriela Wollertt Tesserolli

Advogada da área de contencioso e arbitragem

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on email
Email

Os contratos que envolvem construção civil e Incorporação de empreendimentos são extremamente complexos. Normalmente atribuída à fase de execução contratual, a complexidade também é verificada na fase pré-contratual de negociações.

Sabe-se, assim, que o rompimento de tratativas negociais tem o condão de gerar prejuízos àquele que, induzido pela outra parte contratante, acreditava na possibilidade efetiva de formalização do negócio, levando a cabo o contrato cuja negociação vinha sendo intentada.

Diante deste contexto, muito se questiona quanto à possibilidade de que os prejuízos sofridos pela parte negociante sejam indenizados por aquela que, imotivadamente, rompeu as tratativas do contrato.

A resposta é positiva, com algumas ressalvas.

A responsabilidade da parte que rompe imotivadamente com as tratativas negociais pelos prejuízos havidos pelo outro negociante apenas se verifica quando há antijuridicidade na ruptura, ou seja, deve ser comprovado que a parte atuou de forma contrária à lei ou aos deveres relacionados à boa-fé.

Esta, no entanto, não se relaciona à expectativa de um comportamento moralmente aprovado pela sociedade. Em realidade, a que merece atenção nesses casos é a boa-fé objetiva, que determina que, durante a fase negocial, a atuação das partes seja informada, leal e correta, resultando na criação de uma relação de confiança mútua. É exatamente o respeito à confiança criada e, por vezes, a consequente legítima expectativa da avença contratual que implicam a vedação da retirada abrupta das tratativas.

Logo, não é qualquer rompimento de negociações que gera o dever de indenizar. Isso se dá especialmente, pois as relações empresariais (como ocorre em diversos casos de construção civil e incorporação) devem ser analisadas sob o prisma da liberdade negocial das partes, que é também princípio reitor da fase negociatória. A parte que negocia não apenas tem a liberdade de iniciar a negociação, como também encerrá-la ___ desde que respeitadas as condutas e os deveres impostos pela boa-fé.

Trazendo ao aspecto prático, imaginemos o seguinte: uma incorporadora vem, há meses, negociando a compra de um terreno ideal a um empreendimento imobiliário com seu proprietário. A negociação, em vista da complexidade dos interesses, foi permeada de diversas reuniões com advogados e contadores que buscavam chegar à melhor estrutura jurídica e empresarial para a compra. Para validar o empreendimento e seu interesse, o terrenista solicitou que o projeto arquitetônico fosse já executado, ainda que preliminarmente, tendo sido encomendado pela incorporadora e aprovado durante as tratativas. Os termos do contrato haviam sido acordados e as partes solicitaram que a minuta fosse redigida. O proprietário do terreno, então, informa que “mudou de ideia” e recebeu uma proposta de permuta melhor de outra incorporadora, se retirando das negociações e deixando de firmar o contrato. 

São casos como esse que atraem o dever de indenizar: a parte desistente ultrapassa os limites da sua liberdade negocial ao romper com a legítima expectativa (confiança) criada na outra parte de que o contrato negociado seria levado a cabo. A ruptura, nesses casos, é contrária à boa-fé objetiva, dando azo à responsabilidade pelos danos gerados ao outro negociante.

E quais seriam os danos indenizáveis? Nesse ponto, o Judiciário estabelece que poderão ser objeto de indenização os valores necessários a fazer com que a parte que teve sua expectativa rompida retorne ao status que se encontrava previamente à tratativa. Ou seja, podem ser objeto de indenização todos aqueles valores despendidos pela parte e que não o teriam sido caso as negociações não tivessem ocorrido.

No exemplo narrado, poderiam ser indenizadas as despesas havidas pela incorporadora com os honorários advocatícios, contábeis e também pelo projeto arquitetônico encomendado. Salvo situações excepcionalíssimas, não seriam indenizáveis os chamados interesses positivos da incorporadora: aquilo que ela ganharia caso o contrato tivesse sido concluído, porque resultaria na própria obtenção do resultado do contrato não firmado.

Tem-se, assim, que não são todas as rupturas de tratativas que geram dever de indenização, mas aquelas realizadas ainda que presente expectativa legítima de conclusão do contrato. Nesses casos, serão objeto de indenização os valores efetivamente despendidos para as negociações. A averiguação do direito e os seus limites, no entanto, dependem de minuciosa análise jurídica dos fatos, que demonstrará a ocorrência, ou não, de violação à boa-fé objetiva.

Preencha o formulário e receba outros conteúdos exclusivos sobre o tema

Prometemos preservar seus dados e não utilizar suas informações para enviar spam.
Consulte a nossa Política de Privacidade e saiba mais.

Leia também

Assista aos vídeos